唐山市人民政府关于印发《唐山市商品住房开发项目配套建设保障性住房实施办法（试行）》的通知
河北省唐山市人民政府
唐山市人民政府关于印发《唐山市商品住房开发项目配套建设保障性住房实施办法（试行）》的通知
唐政发〔2008〕13号
各县（市）、区人民政府，各开发区（园区、管理区、工业区）管委会，市政府有关部门，市直有关单位：
《唐山市商品住房开发项目配套建设保障性住房实施办法（试行）》已经市政府十三届二次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
二〇〇八年五月二十九日
唐山市商品住房开发项目配套建设保障性
住房实施办法（试行）
第一条 为贯彻落实河北省人民政府《关于完善和落实城市住房保障制度切实解决低收入家庭住房问题的若干意见》（冀政〔2007〕95号），拓宽保障性住房供应渠道，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市路南区、路北区、开平区、古冶区、丰润区、丰南区、高新技术产业园区范围内的商品住房开发项目；其他各县（市）、开发区、管理区、工业区可参照执行。
本办法所称商品住房开发项目包括城中村平房改造项目。
第三条 商品住房开发项目应按照本办法配套建设保障性住房。
保障性住房是指经济适用住房和廉租住房。
第四条 配套建设的保障性住房由商品住房项目开发建设单位（以下简称开发建设单位）组织建设,建设比例按项目总建筑面积（不含教育等公益设施，下同）的10%确定。其中,城中村改造项目按照回迁安置用房以外总建筑面积的10％确定。
第五条 市住房保障行政主管部门是全市商品住房开发项目配套建设保障性住房工作的主管部门，负责会同市规划、财政、国土、建设、物价等部门以及项目所在地政府（管委会），指导、监督配套建设保障性住房相关工作。
市廉租住房和经济适用住房管理中心和古冶、开平、丰润、丰南区住房保障管理部门（以下称住房保障管理机构）分别负责市中心区（路北区、路南区、高新技术产业园区）、古冶区、开平区、丰润区、丰南区范围内配套建设保障性住房的建筑总面积、户型设计、室内装修、设施配备、设计变更等审核工作；负责核发《配套建设保障性住房意向书》，与开发建设单位签订《配套建设保障性住房确认协议书》；参与保障性住房的工程质量验收；负责交接、销售、出租保障性住房等事宜。
第六条 项目所在地住房保障管理机构会同当地国土、规划、建设等部门，根据当年拟出让的商品住房建设用地计划、建设规模、所在区位，确定各商品住房开发项目是否配套建设保障性住房。
第七条 确定为配套建设保障性住房的具体商品房开发项目（以下简称配建项目），进行土地竞价出让前，项目所在地住房保障管理机构应根据项目规划设计条件，出具《配套建设保障性住房意向书》，明确建筑面积总量、户型面积及比例、房源选择方案、室内装修设施设备标准等。
保障性住房按照相对集中的原则建设。
《配套建设保障性住房意向书》应在土地出让公告或招标文件中明示，并在土地出让合同中予以约定。
第八条 确定为不宜配套建设保障性住房的商品住房开发项目（以下简称非配建项目），应由开发建设单位交纳保障性住房建设资金，保障性住房建设资金的具体数额，由项目所在地住房保障管理机构会同当地规划、国土、建设等部门根据商品住房开发项目应配建规模和项目开发建设成本共同确定。
非配建项目在土地出让公告或招标文件中需明示应交纳保障性住房建设资金的数额。
第九条 配套建设的保障性住房享受经济适用住房的相关优惠政策，其分摊项目用地按划拨方式供地，划拨价格计入保障性住房建设成本；保障性住房建筑安装成本、按建筑面积分摊的配套费用以及其他相关税费应单独核算，不得摊入保障性住房以外其他房屋建设成本。
配套建设的经济适用住房销售价格，由项目所在地价格行政主管部门会同当地住房保障管理机构，根据经济适用住房价格管理的相关规定审核确定。
第十条 配套建设的保障性住房单套建筑面积应控制在45－70平方米。
第十一条 配套建设的保障性住房建筑设计应纳入配建项目整体规划设计方案，施工图设计、房屋质量标准、建筑安装材料、设备等与商品住房一致。
保障性住房的室内装修、设施等应满足基本居住需要，具体的室内装修及配套设施标准由住房保障管理机构确定。
第十二条 开发建设单位应根据《配套建设保障性住房意向书》和本办法的规定，进行保障性住房详细规划设计。规划部门在审核项目规划设计方案时应事先征求住房保障管理机构对保障性住房户型设计、面积、数量、房源位置等方面的意见。
配建项目规划设计方案确定后，开发建设单位应与住房保障管理机构签订《配套建设保障性住房确认协议书》，明确保障性住房的具体楼号、房间号、户型面积、套数、装修设施标准、建设标准、产权移交、产权登记等事宜。规划部门核发的《建设工程规划许可证》中应标注保障性住房所在楼号。
第十三条 配建项目的开发建设单位到发改、国土部门申请办理配建项目相关手续时，应出示《配套建设保障性住房意向书》；到规划、建设、住房保障和房产管理部门申请办理配建项目相关手续时，应出示《配套建设保障性住房确认协议书》。
市住房保障行政主管部门将配套建设的经济适用住房的预、销售许可证发给当地住房保障管理机构。
第十四条 配套建设的保障性住房应由开发单位组织验收，并与商品住房同时交付使用，项目分期开发的，应在首期交付使用。
第十五条 开发建设单位应对保障性住房工程质量负最终责任，并向保障性住房产权人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任。
第十六条 配套建设的保障性住房竣工验收合格后，开发建设单位应按《配套建设保障性住房确认协议书》的约定，将保障性住房产权移交给当地住房保障管理机构，同时提供产权初始登记相关资料，并协助当地住房保障管理机构和经济适用住房购房人办理权属登记。
保障性住房的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》应注明经济适用住房、廉租住房、划拨土地。
第十七条 配套建设的保障性住房纳入配建项目统一物业管理，其中廉租住房的物业管理收费标准由当地价格行政主管部门核定。
第十八条 非配建项目应在领取土地使用证前足额交纳保障性住房建设资金。
保障性住房建设资金和配套建设的经济适用住房售房款应全额上缴财政，由财政部门按照有关规定进行管理，优先用于住房保障。
第十九条 配套建设的保障性住房产权初始登记后，建设行政主管部门方可根据相关规定返还保障性住房项目资本金。
第二十条 开发建设单位未按本办法规定配套建设保障性住房的，项目所在地住房保障行政主管部门应责令其限期改正，并通报相关部门。开发建设单位未按规定改正前，住房保障行政主管部门不予受理该项目商品房预售许可，已经核发商品房预售许可证的，暂停办理该项目商品房买卖合同登记备案手续，并予以公告；分期开发的，规划、建设行政主管部门不予受理下期相关审批手续；建设行政主管部门将开发建设单位行为记入房地产企业信用档案管理系统。
第二十一条 开发建设单位擅自销售配建的保障性住房的，住房保障行政主管部门停止其销售行为，将其销售收入，作为违法所得，予以没收，同时将该情况通报当地建设行政主管部门；建设行政主管部门应当向房地产开发资质核发机关提出注销或降低企业资质的书面建议，并将开发建设单位行为记入房地产企业信用档案管理系统。
第二十二条 本办法自发布之日起实施。
浅谈表见代理
(一)表见代理的概念
表见代理是指虽无代理权但表面上有足以使人信为有代理权而须由本人负授权之责的代理。表见代理的代理权有欠缺，本属于无权代理，因本人行为造成表面上使他人相信有代理权存在，在善意相对人的信赖利益和本人利益之间，信赖利益涉及交易安全，较本人利益更应保护。所以，表见代理发生有权代理之效果，即由本人而非行为人负代理行为的效果。例如甲公司长期委任乙为总代理与丙公司交易，后甲撤销了对乙的授权，却未通知丙，乙此后再以甲的名义与丙订立合同，此即为表见代理。合同法第49条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。此即为表见代理发生有效代理的法律依据。
表见代理，按合同法第49条的规定，可分为三种类型，即未予授权之表见代理、超越权限之表见代理和代理权终止之表见代理。
(二)表见代理之法律要件
表见代理要发生有效代理的效果，自然要符合代理的一般要件，如须有三方当事人、代理为合法行为等等。这里主要说明作为表见代理的特别法律要件。
1．以本人名义为民事法律行为。包括以本人名义实施意思表示或受领意思表示。因为如果不是以本人名义为民事法律行为，纵有为本人计算的意思，只能适用无因管理或隐名代理的规定，表见代理只是适用于显名代理。
2．行为人无代理权。表见代理是广义无权代理，行为人若有代理权，适用有权代理的规定，即使代理权有瑕疵，也只能适用狭义无权代理的规定，与表见代理无涉。
3．须有使相对人信其有代理权的表征。这一点是表见代理与狭义无权代理最大的不同，也是表见代理之所以发生有权代理效果的根本理由。所谓“信其有代理权”，是本人有作为或者不作为实施某种表示，是相对人根据这一表示足以相信行为人有代理权。如交付印章于行为人保管，或把盖有印章的空白合同交付行为人，行为人以本人名义与第三人订立合同时，第三人根据行为人握有本人大印的事实，即可信行为人有代理权。
4．须相对人为善意。即相对人在与行为人为民事法律行为时，并不知其无代理权，且无从得知。如果相对人有过错，则不能适用表见代理；若相对人有恶意，明知行为人无代理权还要与之为民事法律行为，按民法通则第66条第4款的规定，由行为人与相对人对本人负连带赔偿责任。
(三)表见代理之效果
1．发生有权代理的效果。即因行为人之行为，在本人与相对人之间发生权利义务关系，本人不得行使无权代理之撤销权和其他抗辩权，对行为人表见代理的效果按有权代理承受。
2．相对人有撤销权。表见代理旨在保护相对人利益，相对人对于表见代理应享有选择权。即可以按狭义无权代理，享有撤销权；亦可按表见代理，接受与本人的民事法律行为，与本人之间发生权利义务关系。
作者：汤旺河区人民法院 李清华 苏佰林