黑龙江省黑河市人民政府办公室


黑市政办字〔2002〕71号


黑河市人民政府办公室关于转发黑河市地方税务局《出租房屋税收征收管理办法》《土地增值税管理办法》和《销售不动产营业税管理办法》的通知


各县（市）区人民政府、五大连池管委会，中、省、市直各单位：
经市政府同意，现将《黑河市地方税务局出租房屋税收征收管理办法》、《黑河市地方税务局土地增值税管理办法》和《黑河市地方税务局销售不动产营业税管理办法》转发给你们，望认真贯彻执行。



二○○二年十一月二十二日








黑河市地方税务局
出租房屋税收征收管理办法


第一条　为加强对出租房屋税收的征收管理，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《中华人民共和国个人所得税法》和《征收教育费附加的暂行规定》有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条　凡在我市出租房屋的单位和个人，均应依照本办法缴纳营业税、城市维护建设税、房产税、企业所得税（个人所得税）、教育费附加。
第三条　纳税人出租房屋取得租金收入（以装修、修缮、安装设施及其他项目抵顶租金的行为视为取得租金收入），应在次月10日前到房产所在地的主管地方税务征收机关申报纳税。
第四条　纳税人在征期内未申报缴纳税款，由承租人作为代扣代缴义务人负责代扣代缴税款。
第五条　出租房屋缴纳税款，按年核定，分期（或分次）征收。具体纳税期限由各县（市）区地方税务机关确定。
第六条 对会计账簿健全，能准确、完整地进行会计核算的，由地方税务机关按租金收入和适用税率计征税款。对无法查实征
收的，实行定额征收办法，由委托代征单位代征税款。
第七条　各地地方税务机关应在典型调查、测算的基础上，根据房屋所在地的地段等级、房屋用途、建筑面积制定本地的出租房屋定额征税标准。
第八条 对实行定额征收的，由地方政府确定委托代征单位，地方税务机关与委托代征单位签订《委托代征税款协议书》，发给委托代征人员《委托代征证书》，并按规定付给代征手续费。
第九条　各地地方税务机关应借助当地房产部门户籍管理档案，对出租房屋税收征收管理利用微机建立征收台账，对房屋权属（租赁还是自有）、房屋用途、房屋面积、纳税情况等实行动态管理。
第十条 各地地方税务机关应建立与委托代征单位、工商、房产、公安等部门的联系制度，及时勾通反馈信息，掌握各类房产出租情况，避免出现漏征漏管问题。
第十一条　房屋的承租人应向出租人索取正式发票，房屋的出租人应给承租人开据发票。出租人无发票应到主管地方税务征收机关换取发票并缴纳应纳税款。对未按照规定开具（换取）发票或取得发票的，应按照《中华人民共和国发票管理办法》的有关规定予以处罚。
第十二条 纳税人、承租人、委托代征人违反本办法，弄虚作假，逃避纳税，应按《中华人民共和国税收征收管理法》及有
关规定予以处罚。
第十三条　本办法由黑河市地方税务局负责解释。
第十四条　本办法自2002年7月1日起执行。



黑河市地方税务局土地增值税管理办法


一、总 则
第一条 为加强土地增值税的征收管理, 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及有关规定，结合我市实际制定本办法。
第二条 凡在我市辖区内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得转让收入的企事业单位、国家机关、社会团体、其他组织及个人, 均为土地增值税的纳税义务人。
第三条 在我市辖区的一切转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的行为均应依法缴纳土地增值税。
二、土地增值税的计算
第四条 土地增值税按照转让房地产所取得的土地增值额和规定的税率计算征收。
具体计算办法是：增值额乘以适用税率减去扣除项目金额与速算扣除系数的乘积。公式如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额50%的
土地增值税税额=增值额×30%
（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的
土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
（四）增值额超过扣除项目金额200%的
土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
三、土地增值税的减免
第五条 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。标准住宅是指：钢筋混凝土结构的住宅，每平方米建筑面积的建筑安装工程费在800元以下的；砖混结构的住宅，每平方米建筑面积的建筑安装工程费在600元以下的，可视为普通标准住宅。
第六条 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
第七条 纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的, 应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的, 其建造的普通标准住宅不能适用第（一）项的免税规定。
第八条 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
第九条 对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。建成后转让的应征收土地增值税。
第十条 对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
四、土地增值税的征收管理
第十一条 凡从事房地产开发的纳税人, 在获得开发项目许可后, 30日内持有关批件到开发项目所在地主管地税机关, 填报《土地增值税项目登记表》。经审核后确定其土地增值税的征免或预缴税额。
第十二条 对于已经完税的，由主管地税机关发给完税证明，对于符合免税规定的，由主管税务机关发给免税证明。
第十三条 纳税人在项目全部竣工结算前转让完成开发的房地产, 预售房地产取得的收入, 按所在地地税机关审核后确定其土地增值税的预缴税额, 在月末终了后7日内办理申报纳税, 待工程竣工决算后, 60日内进行清算, 多退少补。
第十四条 土地增值税实行专人征收管理。征收管理人员对辖区内从事房地产开发的纳税人, 在获得开发项目许可后, 应及时告知企事业单位、国家机关、社会团体、其他组织及个人办理税务登记, 填报《土地增值税项目登记表》, 并将有关资料录入微机, 进行跟踪管理。
第十五条 征收管理人员应依法对从事房地产开发的纳税人进行检查, 在检查中发现的问题要查清原因、弄清环节、核准数据、取足证据、准确定性, 按户认真填写税务检查或稽查底稿和《土地增值税检查明细表》, 并要求被检查人签署意见。按照“四个环节”履行程序, 报经局长审批做出税务处理决定后,应将查补税款滞纳金罚款追缴入库。
第十六条 从事房地产开发的纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，由税务机关责令限期改正，可以处2000元以上10000元以下的罚款。
第十七条 征收管理人员徇私舞弊或者玩忽职守，不征或者少征应征税款，致使国家税收遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。
五、征管工作机制
第十八条 计划部门批准房地产项目投资计划时要将批准的项目投资计划文件提供主管地方税务机关，确保土地增值税征收工作依据详实。
第十九条 土地管理部门应凭主管地税机关出具的完税（或免税）证明, 办理土地使用权的权属变更登记, 更换《国有土地使用证》。凡未取得主管税务机关发放的完税（或免税）证明的，土地管理机关不予办理土地使用权的登记及过户手续，也不发放《国有土地使用证》。
第二十条 纳税人凭完税（或免税）证明到房地产管理部门办理转让房地产的权属变更事宜，凡未取得主管地税机关发放的完税或免税证明的，房地产管理机关不予办理房地产权属变更手续。
第二十一条 土地房地产评估机构有向税务机关提供土地评估资料的义务，凡不向税务机关提供与应纳税土地有关的真实土地评估资料或有意提供虚假评估结果，造成纳税人不缴或少缴土地增值税的，一经发现要取消其对应纳税土地的评估资格，对由于上述行为造成国家税收严重流失的，还要提请司法机关追究其应承担的经济责任和有关当事人的刑事责任。
第二十二条 各级地税机关要主动与计划、房产、土地等部门进行沟通，建立联系制度及时反馈信息，在每月终了10日内到同级计划部门登记批准的房地产项目投资计划；到房地产管理部门登记房地产权属变更情况；到土地管理部门登记土地使用权、过户手续及更换《国有土地使用证》的情况；到土地房地产评估机构登记土地评估资料情况，以便及时核准土地增值税的征缴情况。
六、罚则
第二十三条 纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的, 按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定予以处罚。
七、附则
第二十四条 本办法未尽事宜, 按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及有关规定办理。
第二十五条 本办法由黑河市地方税务局负责解释。
第二十六条 本办法自2002年10月1日起执行。



黑河市地方税务局
销售不动产营业税管理办法


第一条 为加强我市销售不动产营业税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称征管法）、《中华人民共和国营业税暂行条例》（以下简称条例）、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（以下简称实施细则）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于全市一切有销售不动产行为的单位和个人，以及负有代扣代缴税款义务的单位和个人。
销售不动产的单位和个人包括房地产开发企业、建筑安装企业、集资建房单位、以房抵债单位以及其他销售不动产的单位和个人。
单位销售不动产是指房地产开发企业生产经营销售的房屋及建筑物；建筑安装企业自建销售的房屋及建筑物；集资建房单位将职工集资建房中的剩余住房及商服用房对外销售；以房抵债是指单位将房产抵顶货款或借款。
个人销售不动产是指个人销售商服用房和销售购买并居住不足一年的普通住宅。
第三条 纳税人销售不动产时从购买方取得的一切收入（包括各种基金、代收费用等）都要征税。
纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由或纳税人销售不动产时从对方取得实物、经济利益，主管税务机关应按下例顺序核定、计算营业额：
一、纳税人当月提供的同类销售不动产的平均价格核定。
二、按纳税人最近期提供的同类销售不动产平均价格核定。
三、按下例公式核定计税价格：
计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）。（成本利润率按10%）。
第四条 纳税人转让销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人自建建筑物后销售的，纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或取得索取营业额的凭据的当天。
纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间，为不动产所有权转移的当天。
第五条 纳税人销售不动产，应向不动产所在地税务机关申报、纳税。黑河市区的中、省、市直单位销售不动产，向黑河分局申报纳税。
第六条 企、事业单位，以一个月为一期的纳税人，于次月10日内申报纳税；个人销售不动产的在买方办理产权证前次月10日内申报纳税。
第七条 各有关部门和单位应当支持、协助税务机关依法执行公务。
计划部门要向税务部门提供建设工程项目审批情况及有关资料。
房产、土地部门对交易的房产，凭税务机关完税或免税证明，办理产权证照。对集资建房单位要严格审查，非集资单位的职工必须凭完税证明办理产权证照。
第八条 各级地税机关要对销售不动产营业税规范管理。对工程项目要利用微机建立登记台账，要与户籍管理相结合，落实责任，定期检查。
第九条 对于扣押的不动产，一律实行拍卖缴税。特殊情况需要变卖的，要有中介机构对其不动产的评估证明，并报市局备案。
第十条 纳税人未按规定申报、纳税的及发生其他违章行为的按《征管法》的有关规定处罚。
第十一条 本办法由黑河市地方税务局负责解释。
第十二条 本办法自2002年7月1日执行。


行政许可权初探


马怀德

行政机关普遍地禁止公民从事某一活动，但又根据需要和具体环境允许某个或某些公民从事该活动的制度，称为行政许可制度。它是现代公共管理制度中唯一把强力控制和灵活适用结合起来的手段。①正是由于这一特殊作用，受到了行政管理者高度重视。当政府希望对更多的行业确定标准、对更多的职业资格确定条件时，行政许可制度便成为唯一有效的管理手段。本文拟对行政许可制度的核心-行政许可权，进行粗略的探讨。
许可权是最为普遍的自由裁量权

许可权的自由裁量特征是由两方面原因决定的。首先，行政机关承担的管理任务日益繁杂，标准参差不齐，不可能采用"全面禁上或全面放开"的简单方式对管理对象加以调整和控制。例如，市政府不能因为行医行业个别人素质低、医术差而全面禁上该行业，也不能因为个别医生医艺高、服务好而全面开放这一行业。恰当的选择是制定统一可行的许可条件及标准，允许符合最低条件的医生从事该行业，以保证适格医务人员提供有效服务。而制定标准及审查相对人是否符合标准、决定是否发放许可证等行政行为就属于行政自由裁量问题
了。其次，法律只确定一般原则，很少涉及具体标准、条件，立法机关往往把具体标准的制定权及判断适用权赋予行政机关，让它自己决定许可的范围、具体条件、程序及是否发放许可证等事项。这就赋予行政机关在法律原则之内具有很大余地的选择权，如美国纽约州的法律只是简单地规定州卫生部门"为了促进州居民健康事业提供保护"而进行各种管理，没有规定任何硬性标准。行使许可权的行政机关有权通过制定规章或更为详细的许可条件来实施其职责。例如，在一个地区允许有多少旅店餐馆完全是行政机关自己判断和决定的事，因为不同地区经济、社会条件差别较大，决非统一的标准所能解决。

行政许可权的自由裁量性主要表现在两个阶段：第一阶段确定许可标准和条件。要求许可机关在法定原则和范围内，考虑各方面因素，包括经济、技术条件、人员素质、基础设施状况、财政状况、管理能力以及地理、人口、环境等方面因素，制定切实可行、灵活有效的具体许可标准和条件。例如，行政机关在规定医护人员资格许可条件时，必须考虑当地的医疗卫生条件及现有医护人员的普遍素质水平，同时还应斟酌当地的人口、环境对医护人员的需求量。第二阶段，判断申请人是否合乎标准、条件。行政许可的最终结果在于判断申请人是否符合标准、条件，如果行政机关认为符合条件，就发放许可证或其他证明文件，反之就予以拒绝。

当然，许可机关的自由裁量权并不是漫无节制的，首先，它必须依照法律行使，包括符合法律目的、遵守法定程序、严守法定范围；其次，它还必须恪守特定主观原则。在英国称之为"合理性"原则，在美国又可解释为"非专断、反复无常或滥用权力"原则。也就是说："自由裁量意味着根据合理和公正的原则做某事，而不是根据个人意志做某事；根据法律做某事，而不是根据个人好恶做某事"。②
行政许可权的构成
行政许可权不仅是行政机关发放许可证的权力，它是由一系列相互衔接、综合发挥作用的权力构成的完整体系。许可权由以下几种权力结合而成：

核准权：行政机关对申请人的许可申请审查斟酌之后，认为符合条件就予以批准，发放许可证。核准权是许可权的主要体现，其行使必须基于以下条件：①相对人符合许可标准和条件。比如企业法人申请营业执照首先应具备资金、人员、场所、章程等营业条件。②许可申请必须在法定范围内提出.例如我国法律禁止私营企业生产军火,私营企业就无权提出这类许可申请。③申请程序合法。如申请从事食品服务业的营业执照，必须首先取得卫生许可证和个人健康合格证。④行政机关认为适当。只有行政机关认为适当，才可能最终发放许可证。如果认为核发许可证不适当，比如，因从业人员饱和就可不发某类生产经营许可证。因现有电台设置密度大就可少发或不发电台许可证。

拒绝权：行政机关对相对人的申请审查后，认为不符合许可条件或客观环境不允许，可以驳回申请，拒绝发放许可证。拒绝是一种对相对人申请的否定行为，因此必须履行某些法定程序，如审查、核实，必要时可以公开听证。而且行政机关应该向申请人说明拒绝理由。我国行政诉讼法目前已把行政机关拒绝发放许可证的行为列为被诉行政行为，行政机关行使拒绝许可权随时可能被诉，尽管很大一部分拒绝权基于许可机关的自由裁量。

中止权：这项权力是保证被许可人依法从事许可活动、履行法定义务的重要手段。许可证发放后，可能出现各种情况，如果许可机关认为被许可人活动超越权限、服务水平下降、许可数量增多引起混乱等，可以暂时停止被许可人从事的经营许可的活动，限制其行为，这就是行政机关的中止许可权。中止权不同于吊销权，因而不属于被诉行为。

变更权：许可机关根据相对人请求或自身需要，对许可事项的具体内容加以更改的权力。变更的范围包括许可的条件、许可的范围、许可的具体内容、许可的期限等。例如，在经济过热时期，工商局核发的营业执照可能包含了范围较广的许可事项，一般公司可能有权从事汽车购销活动，及其他专控商品经营活动，但随着经济政策的调整可能造成经济降温，因此，行政机关可以变更核准的许可事项，以保证经济的协调发展。

吊销权：行政机关因相对人违反法律规定而撤销其许可证件，不允许相对人继续从事某种活动的权力。如果相对人在许可证被吊销后继续从事某种许可事项，则构成违法。吊销权既是一种处罚形式，属于行政制裁权的一种，同时也是许可权的一种表现形式，并在行政许可制度中占有极其重要的地位。相对人对行政机关吊销许可证的行为不服，有权向法院提起诉讼。行政机关吊销许可证，一般应严格依照法定程序，包括公告、听证、调查、提供救济等程序。美国联邦最高法院在1959年的一个判例中这样说："如果一个洒店主人允许在其店内进行赌搏和酗洒，那么他就被认为不适于持有许可证，行政机关可以吊销之，但必须依正当程序条款进行。"③
对行政许可权的法律控制

如前所述，行政许可是以限制相对人行为自由为前提的管理形式。对某一行业、某一活动实行许可制度意味着首先禁止人们在这一领域内活动的普遍自由，然后规定标准、条件，允许符合最低条件的相对人从事这一活动。因此，确定许可制度，为行政机关设定许可权等问题直接关系到公民、法人在国家行政管理活动中享有的权利和承担的义务。如何对行政许可权的设定及许可权的行使加以法律控制是一个必须解决的问题。

首先，行政许可权必须由立法机关和最高行政机关设定，我国的立法和行政体制决定了行政权的设定必须遵循中央、地方利益兼顾的原则，既要考虑中央统一管理的需要，也要重视各个地方发展不平衡的现实。行政许可权作为影响公民、法人重大利益的行政管理手段必须由国家立法加以控制和约束，这是设定许可权的一项原则，不能放任各级管理机关漫无边际地为自己或他人设定许可权、确定许可范围。目前我国许可制度比较混乱，许多设有行政许可立法权的行政机关随意为自己设定许可权，这无疑是对相对人权利的限制和剥夺。为了防止类似情况的出现，可拟从立法上统一行政许可权的设定问题。法律及地方性法规有权确定许可范围，为行政机关设定许可权。国务院行政法规也有权设定许可。国务院各部委局作为法律法规执行部门，虽然也享有一定的规章制定权，但无权自行设定许可权，只能在法律法规的授权范围内规定
许可制度。除此之外、任何行政机关的规范性文件都不应规定许可制度，只能根据法律、法规，通过规范性文件确定许可的标准、条件、程序等事项。
其次，虽然立法不可能规定十分具体的许可标准、条件和程序，但必须规定行使许可权的基本原则和方式。包括：许可必须遵循自由裁量权行使的基本原则；
许可权应局限于某一时间；受到权力侵害的人有权获得行政许可机关重新考虑的机会。立法还应规定司法监督。

最后，加强对许可权行使过程的法律控制。对许可权的控制，既要从许可权的设定方面的考虑，也应从许可权的行使着手。我国行政诉讼法规定，公民、法人或其他组织对行政机关吊销许可证的处罚不服的，对行政机关拒绝或拖延发放许可证不服的均可向人民法院起诉，这无疑是控制许可权行使的重要步骤。但对许可权另外几个方面的控制却是空白。如何限制行政机关滥发许可证行为？如何减少许可机关变更、中止许可证时的不公正或违法现象？如何杜绝许可机关核发许可证中的滥收费行为？诸此种种，均是我国许可制度中有待完善之处。
注：[1][美]纳什和梅里：《美国公法制度导论、案例及材料》，英文版第8页。
[2]《科克判例汇编》第5卷第99页，1589年英文版。
[3][美]诺曼·G·考纳耶：《旅店、餐馆和旅游法》英文版第81页。
(《中外法学》1991年3期)