民事再审新证据的认定和运用
张忠源 刘顺涛
民事再审案件中新证据的认定问题，一直是民事诉讼法理论界和司法实务界面对的一个热点，也是一个难点。2008年12月1日，最高人民法院公布的《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》（以下简称《解释》）正式施行。这是最高法院在2007年民诉法修正案的基础上，进一步制定下发的有关审判监督程序的司法解释。这个司法《解释》对再审民商案件中新的证据问题进行了规定和明确。
一方面，《解释》对何为再审“新的证据”予以界定。该《解释》条文第一款将原审庭审结束前已客观存在庭审结束后新发现的证据；原审庭审结束前已经发现，但因客观原因无法取得或在规定的期限内不能提供的证据；原审庭审结束后原作出鉴定结论、勘验笔录者重新鉴定、勘验，推翻原结论的证据等三种情形，明确为“新的证据”。 对于当事人在原审中提供的主要证据，原审未予质证、认证，但又属于足以推翻原判决、裁定的，该条第二款中将其规定为应当视为新的证据的情形。
另一方面，在新的证据对待的条款中，该《解释》在该条第一款中规定新的证据证明原判决、裁定确有错误的，人民法院应予改判。在该条第二款中，司法解释明确，申请再审人或者申请抗诉的当事人因自身原因即自身过错，在原审程序中未能在指定的举证期限内举证的，人民法院可以根据被申请人请求，要求提出新的证据的当事人承担一定的民事责任。司法解释用诉费制裁和损害赔偿请求权的方式，促使当事人在原审程序中应当遵循举证时限的有关规定。与以前的相关规定不同的时，司法解释将被申请人主张由此增加的差旅、误工等费用，归为诉讼费用，人民法院一旦作出决定，当事人不能对此提出上诉救济；将被申请人主张由此扩大的直接损失予以赔偿，归为侵权损害赔偿纠纷，被申请人可以另行提起诉讼解决。
此项《解释》及之前的民诉法修正案，最为核心的改革理念就在于建立再审之诉，进一步明确原则上由作出生效裁判的上一级法院受理再审申请，以此避免上下级法院互相推诿现象的发生；明确了再审申请书的制作要求，再审申请书由此成为法定诉讼文书之一；规定将一方当事人的再审申请及时通知对方被申请人，不仅平等保护了对方当事人应有的抗辩权利，而且增加了申请再审案件审查处理的透明度；明确了申请再审案件的审查期限(原则上为三个月)，以此确保申请再审案件获得快速审结；明确了以裁定方式结案的要求，去掉了以往采用通知方式单方驳回申请人请求的做法，使得申请再审的诉讼特性更加鲜明。
一、“新证据”在民事再审程序中的相关规定
新的证据是民事再审诉讼开始的基础，也是再审诉讼继续进行的依据，更是引导再审诉讼走向终结的决定因素。正确审查和认定再审新的证据，对于履行好审判监督工作职能，维护人民法院公正司法与法律权威，保障当事人的合法权益均具有重要意义。民事再审程序中“新证据”问题，一直是法学理论界和司法实务界面对的热点和难点。1991年颁布的《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条将“有新的证据证明，足以推翻原判决、裁定的”作为五种应予再审的情形之一，但对何为“新证据”，民事诉讼法没有详细规定。1992年颁布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》中，对此也未做进一步的解释。2001年制定的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下称《证据规定》）第四十四条第一款规定：“《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（一）项规定的‘新的证据’，是指原审庭审结束后新发现的证据”；第二款规定：“当事人在再审程序中提供新的证据的，应当在申请再审时提出”。但这条规定仍然较为原则和简略，操作性不强。2008年4月1日施行的经修订后的《民事诉讼法》在规定民事再审事由时仍然沿袭修改前《民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（一）项“有新的证据，足以推翻原判决、裁定的”的规定，未作出立法上的任何改变。2008年12月1日最高人民法院颁布施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》分别在第十条和第三十九条对民事再审程序中新证据进行了比较具体的规定。《解释》第十条第一款对新证据列举了三种情形，即：（一）原审庭审结束前已客观存在的庭审结束后新发现的证据；（二）原审庭审结束前已经发现，但因客观原因无法取得或在规定的期限内不能提供的证据；（三）原审庭审结束后原作出鉴定结论、勘验笔录者重新鉴定、勘验，推翻原结论的证据。第十条第二款则是视为新证据的规定；“当事人在原审中提供的新证据，原审未予质证、认证，但是足以推翻原判决、裁定的应视为新的证据”。《解释》第三十九条的两款则分别规定了“新的证据证明原判决、裁定确有错误的，人民法院应予改判。”以及因当事人的过错，引起提出新证据而使案件改判的，适用“诉费制裁及侵权损害赔偿”的内容。
二、运用现状与困惑
民事再审程序，又称民事审判监督程序，是立法者为确保法院民事裁判的公正，使已经发生法律效力但确有错误的民事裁判得以纠正，而设置的一种不同于普通审理程序?第一审程序、第二审程序等?的特别审理程序。它不具有审级的性质，其审查的对象是已经发生法律效力的民事裁判，它的启动导致原审生效裁判重新受到审查，致使案件重新处于不确定的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条规定：“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；……。”可见，我国现行民事诉讼法认可新证据作为启动民事再审程序的条件，对其在民事再审程序中的运用未作限制性规定。据司法实践粗略统计，因出现新证据而导致对原生效民事裁判进行再审或改判的案件占再审民事案件的40％以上。新证据是导致法院生效民事裁判被无限申诉、无限再审、无限改判的重要原因。大量的生效民事裁判因为出现新证据而被再审或改判，已经造成了颇为严重的负面效应，具体体现在：
1.损害了生效裁判的稳定性、严肃性和权威性，动摇了人们对法律和司法的信赖。对法律和司法的信赖是法治的基础，作为适用法律最后结果的生效裁判被随时提出的新证据提起再审或改判，破坏了人们对法律的合理心理预期，降低了法律在人们心目中的地位，这与建设法治国家的目标是背道而驰的。
2.损害了生效裁判的既判力，破坏了二审终审的法律原则，影响了社会秩序的稳定。生效民事裁判因新证据而随时被提起再审或改判，“终审不终”，致使已为生效民事裁判固定的民事关系随时被重新拉回到不确定状态，这显然与民事诉讼“定纷止争”的司法目的是格格不入的。
3.造就了当事人履行举证义务的懈怠，成为恶意当事人逃避民事责任的“合法”、“有效”的手段。几年前，民事诉讼中存在着当事人在一审不举证不到庭，专在二审举证导致大量一审裁判被改判或发回的“怪圈”；现在，这个“怪圈”进一步演变成当事人在一审、二审不举证不到庭，专在申诉、再审阶段举证导致大量一、二审裁判被改判或发回。显然，这种状况是不正常的，即使生效裁判因证据的变化而应予再审或改判，但对一个善意的信赖法律程序并依程序行事的当事人而言，显然是不公平的，法院也无法容忍自己的正常程序被当事人恶意利用。
4.妨害了民事诉讼对效益价值的追求。效益又称效率，指投入与产出、成本与收入的比率。诉讼成本除了法院和当事人的开支，如诉讼费用、代理费用、法院及有关部门、证人的人力与物资消耗等，还包括因诉讼导致的当事人社会生活的不便与面临社会重新评价的风险。现代司法理念注重对效益价值的追求，因为“正义被耽搁等于正义被剥夺”［1］。因新证据的随时提出而随时启动再审程序，必然增加当事人讼累，加大诉讼成本，这与我国诉讼资源有限甚至比较困难的现状是不相适应的。
5.降低了社会对法官职业群体的整体评价。随着违法办案责任、错案责任追究的推行，人们习惯于“以一个裁判结果的正确为理由来证明和指责其他裁判结果的不正确”［2］，而不太注意了解再审或改判的具体原因，也不愿意接受“正确裁判结果并不是唯一的”观点。生效裁判被再审或改判，不论原因如何，作出原生效裁判的法官首先面临的是负面的评价。再审改判的案件愈多，受到负面评价的法官愈多，这恐怕是社会目前对法官职业群体评价不高的一个重要原因。
三、“新证据”在民事再审程序运用中应注意的几个问题
（一）民事再审中新证据的要件问题
1、再审新证据的形式要件
再审新证据形式要件主要是从证据形成时间上去考量。首先，再审新证据一般是申请再审时新提交的证据，视为新的证据情形除外。其次，再审新的证据一般是指新发现的证据。对于原来就发现的证据，当事人没有及时提交，应当分析当事人的主观心态和证据的重要性。再次，再审新的证据一般是指原先形成的证据。原鉴定结论、勘验笔录机构根据同样的检材，重新作出鉴定结论、勘验笔录，推翻自己原先作出的鉴定结论、勘验笔录的情形除外（以“视为新证据论”）。
2、再审新证据的实质要件
再审新证据实质要件主要是从再审新的证据与原审主要讼争事实的联性上去考量。首先，再审新的证据应当具有重要性。除了符合形式要件之外，再审新的证据应当是证明力相当强的证据，也就是说“足以”推翻原判决、裁定。其次，再审新证据与原审诉讼应当具有不可分性。民事再审程序是在原审诉讼基础上的延续和补充，是相对于第一审、第二审常规程序的特别救济程序。值得注意的是如果新的证据与原审诉讼具有可分性，可以另行起诉处理的话，一般不应冲破原审裁判的既判力而启动再审程序。
3、再审新证据的主观要件
再审新证据的主观要件主要考量是否属于可以归责于当事人的原因。从再审新的证据原理出发，其主观要件要求，再审新的证据一般是指不可归责于当事人的原因在原审辩论终结前未发现并未提交的证据。不过，对于再审新的证据是否应当包括主观要件以及如何甄别主观要件的相关要素，在审判实践中存在二种观点。一种观点认为：应当对故意或重大过失未及时提供证据一方的行为进行必要的制约，对于那些“不打一审打二审”、“不打原审打再审”的当事人应当明确相应后果，否则过于浪费诉讼资源，有违民事诉讼的根本目的；另一种观点认为：对于控制证据一方的主观过错证明起来很困难，面对确实将引发改判的证据，若以主观过错为由不予采信，将与实质公平正义观念相悖。从公平正义的司法目的出发，对再审新证据主观要件的把握，宜从宽掌握，对足以推翻原判决、裁定的新的证据，可以在审查认定时适当放宽主观要求。
（二）新证据的种类问题
对于新证据的种类《解释》未明确列举，但司法实践中普遍认为，“新的证据”应当覆盖民诉法第六十三条规定的七种证据，连当事人新的陈述也应包括在内，如败诉方在判决生效后发现了对方当事人在诉讼外做出的自认。另外，再审中当事人因客观原因，无法取得相关新的证据，但提供了证据线索，而且该证据又确属于人民法院应当依职权调取的证据，则法院应当调取该新的证据，以维护再审当事人正当的程序权利。
（三）新证据与举证时限以及证据失权规则的关系问题
由于再审新的证据虽然表面上看仅为再审程序中的问题，但实际上再审中新的证据的认定必然涉及到第一、二审程序中的举证时限和证据失权制度，因而一直是民事再审程序中的一个难点。举证时限制度是指负有举证责任的当事人应当在法律规定和法院指定的期限内提出证明其主张的相应证据，逾期不举证则承担证据失权法律后果的一项民事诉讼制度。证据失权是指逾期举证的法律后果，是举证时限制度的核心，是指当事人在法院指定的举证期限内未向法院提交证据，且不存在举证期限的延长或举证期限的重新指定之情形的，便丧失提出证据的权利，实质是丧失证明权。《证据规定》第三十四条规定：“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。”“对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。”以上规定实现了证据制度由证据随时提出主义向证据适时提出主义的重大转变。该规则不但适用于一、二审程序，再审诉讼在新的证据认定和对待上也应该适用。
值得注意的是，最高人民法院在2008年12月11日又发布了《关于适用〈关于民事诉讼证据的若干规定〉中有关举证时限规定的通知》，该《通知》第十条对如何认定新证据做出了补充规定，即认定“新的证据”需要考虑两个方面的因素：一是证据是否在举证期限或《证据规定》第四十三条、第四十四条规定的其它期限内已客观存在，二是当事人未在期限内提供证据是否存在故意或者重大过失的情形。这意味着，对原审中逾期提交的证据，如果原审裁判仅仅由于当事人的一般过失甚至轻微过失便使证据失权的，再审中应当把它认定为新证据；而假如当事人的确是由于故意或者重大过失而逾期提交的，则即便该证据具有推翻原审裁判的效力，法院也不能打破原审裁判的既判力。这一补充规定对那些藐视正当诉讼程序和法庭尊严的恶意诉讼当事人，应当根据证据失权规则，认定其提供的证据失去证明效力。以引导诚信诉讼和高效诉讼，彰显程序正义，维护司法权威和正当程序。当然，鉴于我国当事人目前举证意识普遍不高的实际情况，在民事一、二审程序案件的审理中法官应当进一步强化指导当事人举证的工作，科学确定当事人举证时限，为再审程序认定当事人在提出新证据问题上是否存在过错提供依据，同时，对于应属法院主动调查取证范围内的新证据，对于当事人在证据提供上不存在故意或重大过失过错的新证据，在民事再审程序中暂不作限制为宜。
（四）“诉费制裁及侵权损害赔偿请求权”条款的适用
《解释》在第三十九条第一款中规定新的证据证明原判决、裁定确有错误的，法院应予改判。在该条第二款中，《解释》明确，申请再审人或申请抗诉的当事人因自身原因即自身过错，在原审程序中未能在指定的举证期限内举证的，法院可根据被申请人请求，要求提出新的证据的当事人承担一定的民事责任。即“诉费制裁及侵权损害赔偿”条款。《解释》用诉费制裁和损害赔偿请求权的方式，促使当事人在原审程序中应当遵循举证时限的有关规定。与以前的相关规定不同的是，《解释》将被申请人主张由此增加的差旅、误工等费用，归为诉讼费用，法院一旦作出决定，当事人不能对此提出上诉救济；至于被申请人主张由此扩大的直接损失予以赔偿的问题，《解释》将其归为侵权损害赔偿纠纷，并赋予被申请人另行提起诉讼的权利。
四、现行民事再审程序不限制新证据运用的原因分析
1.直接原因-现行民事诉讼法所采取的证据随时提出主义
《民事诉讼法》第110条规定，起诉状应当载明“证据和证据来源，证人姓名和住所”，该条规定说明原告起诉时就应当提出支持其主张的证据，但是，《民事诉讼法》并未规定原告起诉状未载明有关证据事项的法律后果。同时，《民事诉讼法》未规定被告在答辩状中或答辩期间应当提出证据，这意味着被告可以根据自己的意愿决定是否在答辩期间提出证据。《民事诉讼法》第125条第1款规定：“当事人在法庭上可以提出新的证据。”该条规定说明当事人可以在法庭审理阶段随时提出新证据。
《民事诉讼法》第153条第1款第?????项规定?“原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。”该条规定及其在司法实践中形成的不成文规范表明，当事人有权在二审程序中不受限制地提出新证据。
《民事诉讼法》第179条第1款第1项规定新证据可成为当事人申请再审的依据。
上述规定表明：当事人有权随时提出新的证据而不受时间的限制。这种当事人可以随时提出新证据的方式，被诉讼法学者称为证据随时提出主义，其对立面是证据适时提出主义。
目前，对《民事诉讼法》所采取的证据随时提出主义稍作限制的是最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第76条的规定“人民法院对当事人一时不能提交证据的，应根据具体情况，指定其在合理期限内提交。当事人在指定期限内提交确有困难的，应在指定期限届满之前，向人民法院申请延期。延长的期限由人民法院决定。”该条规定虽然赋予了法官指定举证期限的权力，但由于存在当事人申请延长期限的规定，特别是未规定当事人在合理期限内未提出证据的具体法律后果，该条规定对证据随时提出主义的限制作用十分有限，加上司法解释的效力层次偏低，该条规定并未对当事人在二审、再审中提出新证据构成障碍。
2.根本原因-实事求是、有错必纠的传统司法理念
实事求是是我们党的思想路线，是唯物主义认识论的重要内容。将实事求是的思想贯彻到民事诉讼中，要求民事裁判认定的事实必须与案件的客观真实相吻合，出现新证据导致民事裁判认定的事实与案件客观真实不相吻合即是“有错”，“有错”则必须纠正。
长期以来，有错必纠被视为社会主义法制优越性的重要体现，民事诉讼过分强调民事裁判的严肃性、准确性，不是把司法过程视为纠纷平息的过程，而是将其视为发现真理的过程，具有强烈的唯美主义倾向。笔者认为，有错必纠当然是非常理想的，但其与民事诉讼的特点和规律并不相符。首先，案件事实是已经发生的事实，是“历史”，民事诉讼是通过证据“再现”“历史”的过程；虽然唯物主义认识论认为人的认识能力是无限的，主观世界可以正确地反映客观世界，然而，这只是就人作为一个抽象的整体认识世界的可能性而言的，其前提条件是认识的时间、手段不受限制，显然，上述条件在民事诉讼中不可能具备，因而要求通过证据发现的事实与客观真实完全吻合不具有可能性，这意味着，就民事诉讼的认识过程而言，有错必纠是不可能的。其次，民事诉讼的特点是依靠当事人主观互动，当事人通过行使程序权利而处分实体权利，当事人通过提供证据对案件事实进行证明亦是如此，事实的查明程序取决于当事人提供证据的情况，有错必纠过分强调法院查明事实的责任，这与民事诉讼的特点和法律赋予当事人的处分权是不相容的。第三，民事诉讼是部分法官对证据进行判断的主观过程，客观真实在诉讼中并不明确存在，其本身是待证对象，“在诉讼中所再现的只是法律意义上的事实，而非原始状态的实际事实”，“审判上所能达到的只能是形式真实，而不可能是事实真实”。因而，错与对存在主观上的相对性，这意味着，如没有限制，有错必纠是无止境的，因而也是不现实的。最后，诉讼作为一种程序，及时终结是其内在要求；诉讼资源是有限的，它属于全体纳税人；无休止的采纳新证据有错必纠、追求个案绝对公正而置全体纳税人的利益于不顾，这本身就是不公平的。因此，在民事诉讼中片面地追求客观真实、强调有错必纠，既不可能，也不现实，而且十分有害。随着司法改革的进一步深入，有错必纠的司法理念越来越多地受到质疑，实际上，这一理念在国外早已被认为是过时的理念。
五、国外的做法
（一）英美法系
英美法系国家没有再审程序，故不存在在再审程序中运用新证据的问题。不设再审程序并不是说法官不会办错案，而是他们更重视法律的稳定性，并采取多种方法维护法院的权威地位，使法院成为社会稳定的“安全阀”。
此外，英美法系国家依据其比较严格的举证时限制度，严格限制新证据在上诉审程序中的运用。《美国联邦地区法院民事诉讼规则》第26条规定：诉讼双方当事人在发现程序中负有向对方当事人出示有关信息和证据的义务。如果当事人不出示有关信息而且又没有充分理由时，根据该规则第37条第三款的规定就不允许其将未出示的证人或证言及其信息资料在法庭开庭审理阶段听审或申请当作证据使用，这种效力及于上诉审程序。上诉审程序主要是审查法律问题，即使再有时审查事实，也是在一审事实审理的基础上的事后审查，是从审查法官的裁量权是否正确行使的角度审查。
（二）大陆法系
大陆法系国家几乎都设置有再审程序，但均限制新证据在再审程序中的运用。
合肥市城市住宅区物业管理暂行办法
安徽省合肥市人民政府
合肥市城市住宅区物业管理暂行办法
合肥市人民政府第68号令
第一章 总则
第一条 为了加强本市住宅区的物业管理，明确业主、物业管理企业的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区公共秩序，创造良好的生活环境，根据国家有关法律、法规和《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城市规划区（含开发区）范围内住宅区的物业管理。
第三条 本办法所称物业，是指住宅区内各类房屋及其相配套的公用设施、和公共场地。
本办法所称住宅区物业管理，是指对住宅区内的房屋及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目维护、修缮与整治。
本办法所称业主，是指住宅区内住宅房屋和非住宅房屋的所有权人。
第四条 住宅区物业管理实行业主自治与物业管理企业专业服务相结合的原则。
第五条合肥市房地产管理局为本市住宅区物业管理的主管部门。合肥市物业管理办公室（以下简称市物业办）具体负责本市住宅区物业管理工作。
市容、规划、公安、工商、物价、园林、市政等部门和住宅区所在地街道办事处根据各自职责，协同做好本市住宅区物业管理工作。
第二章 业主自治管理
第六条 住宅区交付使用后，入住率达50％以上时，市物业办应会同开发建设单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。
旧住宅区由住宅区所在地街道办事处会同市物物业办组织召开和第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。
业主委员会代表住宅区全体业主依据法律、法规、规章及业主公约、业主委员会章程履行职责。一个住宅区成立一个业主委员会。
第七条 业主大会由全体业主组成。业主人数较多的住宅区，可按比例推选业主代表，组成业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会必须有所持投票权过半数以上的业主或者业主代表出席方能举行。
业主投票权实行住宅房屋一户一投票权；非住宅房屋每100m平方米建筑面积一投票权，100平方米以下有房屋所有权证的，每证一投票权。
第八条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
（一）决定或者批准关于业主利益的重大事项；
（二）批准或者修改业主公约；
（三）选举或者罢免业主委员会的组成人员；
（四）批准业主委员会章程；
（五）听取和审查业主委员会的工作报告；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定。
业主大会或者业主代表大会的决定，须经出席会议的业主或者业主代表所持投票权过半数以上通过。
第九条 业主委员会由主任、副主任和委员组成，其数额为单数，但最低不得少于5人。业主委员会每届任期3年，其成员任期届满，可以连选连任。
第十条 业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件向市物业办办理登记：
（一）成立业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会委员名单；
（三）业主委员会章程。
市物业办应当自受理登记申请之日起15日内，完成登记工作；对不符合本办法规定的不予登记。
第十一条 业主委员会对业主大会或者业主代表大会负责并报告工作，行使下列职权：
（一）召集、主持业主大会或者业主代表大会；
（二）制定业主委员会章程；
（三）审议住宅区公用设施专项费和房屋公共部位维护费的使用方案；
（四）采取公开招标方式聘请物业管理企业，并与其签订住宅区物业委托管理合同；
（五）审议物业管理企业制订的住宅区物业管理年度计划和重大工程项目的维修计划；
（六）监督物业管理企业对住宅区的物业管理、养护和维修工作；
（七）审议批准住宅区物业管理各项具体规定。
前款第（二）、（三）、（五）项规定的事项，必须经业主大会或者业主代表大会批准。
第十二条 业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开7日前将会议通知书及有关材料送达每位委员。
业主委员会会议应由全体委员过半数以上出席方可举行。业主委员会作出决定，实行少数服从多数的原则。
第十三条 业主公约对住宅区全体业主、使用人具有约束力。业主公约包括下列内容：
（一）住宅区名称、地址、面积及户数；
（二）公共场所及公用设施状况；
（三）业主大会或者业主代表大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；
（四）业主使用其房屋以及住宅区公共场所、公用设施的权益；
（五）业主参与住宅区物业管理的权利；
（六）业主对业主委员会和物业管理企业的监督权；
（七）住宅区物业养护、维修费用和管理服务费的交纳；
（八）业主应遵守的行为准则；
（九）违反业主公约的责任；
（十）其他有关事项。
业主公约示范文本由市物业办统一发放。业主大会或者业主代表大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改、补充，并报市物业办备案。
第十四条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对住宅区内全体业主、使用人具有约束力。
业主公约、业主委员会章程和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定不得与法律、法规、规章相抵触。否则，市物业办有权予以纠正。
第十五条 业主、使用人违反业主公约，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
第三章 物业管理企业
第十六条 业主委员会成立前，按下列规定实施物业管理：
（一）开发建设单位在房屋交付使用前自行对住宅区实行管理，管理费由开发建设单位承担。
（二）从房屋交付使用之日起到业主委员会成立前，开发建设单位应委托物业管理企业对住宅区实行前期物业管理，并签订前其物业委托管理合同。
物业管理企业应和业主签订前期物业管理服务合同。
前期物业委托管理合同和前期物业管理服务合同自签订之日起20日内报市物业办备案。
第十七条 住宅区业主委员成立后，前期物业委托管理合同和前期物业管理服务的合同自行终止。业主委员会应按本办法规定，在市物业办组织下，采取公开招标方式，聘请物业管理企业对住宅区实施物业管理。
第十八条 物业管理企业接受委托从事物业管理应当与业主委员会签订物业委托管理合同。物业管理企业应在物业委托管理合同签订之日起20日内，将物业委托管理合同报市物业办备案。
物业委托管理合同应当载明下列主要内容：
（一）业主委员会和物业管理企业的名称、依据；
（二）物业管理区域和管理项目；
（三）物业管理服务的内容和标准；
（四）物业管理服务的费用；
（五）物业管理服务的期限；
（六）违约责任；
（七）合同终止和解除的约定；
（八）争议解决的方式；
（九）当事人双方约定的其他事项。
物业委托管理合同的示范文本由市物业办统一发放。
第十九条 物业管理企业必须申请领取《物业管理资质等级证书》，并持有《营业执照》，方可从事物业管理业务。
第二十条 物业管理企业应当保持住宅区房屋和公用设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要示实施物业管理：
（一）按照国家、省和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；
（二）在业主、使用人使用房屋前，将住宅区公用设施及房屋公共部位使用、维护的方法、要求、注意事项书面告知业主、使用人；
（三）对物业管理区域进行经常性的巡视、检查，定对住宅区公用设施及房屋公共部位进行养护；
（四）住宅区公用设施及房屋公共部位损坏时，应立即采取保护措施，并按照物业委托管理合同的约定进行维修；
（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册；
（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目；
（八）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议；
（九）对违反本办法或者业主公约的行为，应当立即劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；
（十）按照物业委托管理合同约定，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。
第二十一条 物业管理的权利：
（一）拟定住宅区各项具体管理规定；
（二）根据住宅区物业委托管理合同和有关规定对住宅区实施物业管理，收取管理服务费；
（三）有权制止违反住宅区物业管理规定的行为；
（四）要求业主委员会协助实施物业管理；
（五）开展多种经营活动和有偿服务。
第二十二条 物业管理企业应当在物业委托管理合同终止或者解除之日起10日内，向业主委员会办理下列事项，并报市物业办备案：
（一）清算账目，对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以移交
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务账册；
（三）移交有关房屋、场地和财物。
第四章 物业使用
第二十三条 业主、使用人应当遵循有利于物业使用安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通风、通行、采光、维修、环境卫生、环境保护等相邻关系。
第二十四条 住宅区禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；
（二）占用、损坏住宅区公用设施及房屋公共部位；
（三）在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地违法搭建建筑物、构筑物；
（四）堆放易燃、易爆、剧毒或含有放射性物质的物品；
（五）侵占绿地、毁坏绿化；
（六）乱设摊点；
（七）乱倒垃圾、杂物，乱泼污水；
（八）在建筑物、构筑物上乱贴、乱涂、乱画；
（九）不按规定停放自行车和机动车辆；
（十）排放有毒、有害物质或者发出超过标准的噪声；
（十一）法律、法规禁止的其他行为；
第二十五条 业主可或者使用人装饰、装修房屋，应当事先告知物业管理企业，物业理企业应当将装饰、装修房屋的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人，并对装饰、装修活动进行指导和监督。
第二十六条住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，按有关规定办理手续，并报物业管理企业备案。
住宅区内按规划建设的公用设施不得改变使用性质。
第二十七条 任何单位和个人不得擅自占用住宅区内的道路、场地、绿地，因物业维修或者公共利益需要临时占用的，应当征得业主委员会或物业管理企业同意，并在约定的期限内恢复原状。
第二十八条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续。
第二十九条 业主转让或者出租房屋时，应依法向市房地产管理部门办理转让和租赁登记备案手续。
房屋转让合同或者房屋租赁合同自签订之日起10日内，当事人应当将房屋转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。
第三十条 迁入住宅区的业主、使用人，必须凭《房屋所有权证》或者房屋租赁合同到物业管理企业填写登记卡，签订业主公约，办理入住手续。
新建住宅区，开发建设单位应派员与物业管理企业联合办公，并在业主、使用人办理有关物业管理手续后移交钥匙。本办法实施前未实行物业管理的住宅区，在实行物业管理后由业主、使用人到物业管理企业补办登记签约手续。
第五章 物业维护
第三十一条 住宅区经综合验收合格后，开发建设单位应到市物业办申报，向业主委员会办理移交手续。开发建设单位向业主委员会办理移交手续时，应签订移交合同，并提供下列住宅区工程建设资料：
（一）住宅区规划图、竣工总平面图；
（二）单位建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其他有关资料。
开发建设单位应无偿向业主委员会提供住宅区内按规划建设的幼儿园、农贸市场、活动中心、自行车库、值班房、停车场（库）等配套公用设施。
第三十二条 住宅区房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内自用部位、自用设备由业主负责维修；
（二）住宅区内公用设施和房屋公共部位由物业管理企业负责维护、维修和更新。
房屋及附属设施影响市容或者可能危害毗邻房屋安全及公共安全，按规定应当由业主维修的，业主应及时维修；拒不维修的由业主委员会委托物业管理企业维修，费用由业主承担。
第三十三条 住宅区市政道路及路灯、水、电、煤气、通讯、有线电视的养护和维修，由市政、供水、供气、通讯、有线电视等有关单位负责、费用由养护维修单位承担。
第三十四条 住宅区非市政道路及路灯、沟渠、池、井、绿地、娱乐场所、停车场、自行车库（棚）等公用设施由物业管理企业统一负责管理、养护、维修和更新。
第三十五条 物业管理企业负责区内的交通车辆管理，并接受公安交通部门的指导。进入住宅区的车辆必须经物业管理企业同意，交按规定路线和地点行驶、停放。
第三十六条 住宅区的环境卫生、治安等公共服务项目，由物业管理企业或其选聘清洁公司、保安公司等专营公司承担，费用从住宅区管理服务费中支付。
第三十七条 住宅区的树木、花草、绿地、园林小品、绿化设施、围墙、环卫设施等的日常管理和维护，由物业管理企业在专门管理部门的指导下负责实施。
第三十八条 在住宅区内集贸市场经营者，必须服从物业管理企业的管理，按指定的场所摆摊设点。
第六章 物业管理费用及专用房屋
第三十九条 开发建设单位在移交住宅区时，应按住宅区建设总投的0.6％-1％的比例一次性缴纳住宅区公用设施专项费。
新建住宅区的开发建设单位应在领取建筑工程规划许可证前，按照住宅区总建筑面积4元/平方米的标准向市物业办预缴公用设施专项费。
1995年7月1日至本办法实施前竣工的住宅区，由市物业办会同开发建设单位对住宅区公用设施专项费进行测算后，下达住宅区公用设施专项费缴款通知书，开发建设单位必须在缴纳通知书规定的期限内缴纳。
第四十条 住宅区房屋公共部位维护费，由业主出资建立，公共部位维护费按下列渠道收取：
（一）开发建设单位在出售房屋时按建筑面积向购房者代收，具体标准为：单位购房10元/平方米，私人购房5元/平方米。开发建设单位售房时未按规定代收公共部位维护费，则该部分费用由开发建设单位承担。
旧住宅区比照上述标准执行。
（二）由业主按建筑面积0.05元/平方米.月标准向业主委员会缴纳。
第四十一条 住宅区公用设施专项费用市物业办设专帐管理，业主委员会向市物业办申请使用。住宅区公共设施专项费专项用于住宅区公用设施的养护、维修与更新。
住宅区房屋公共部位维护费用由业主委员会设立专帐管理，专项用于房屋本体公共部位、公用设施的养护、维修与更新，不得挪作他用。
第四十二条 住宅区管理服务费由物业管理企业按月向业主或使用人收取。
物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则，具体标准由市物价部门会同市物业办根据物业管理提供的服务项目核定。
物业管理服务收费主要用于住宅区公用设施和房屋公共部位中修及中修以下工程项目的日常维护、服务管理和业主委员会必要的办公经费开支。
物业管理企业应持物价部门的有效批文，并持《经营性服务收费许可证》方可收费，不得擅自扩大住宅区管理服务费民收费范围和提高收费标准。
第四十三条 政府视财政每年适当安排一部分城市建设维护资金，用于补1995年7月1日前已交付使用的住宅区道路、排水、环卫设施、绿化等公用设施的维修管理。该项费用由市物业办作为专项资金专户存储，统一使用。
第四十四条 开发建设单位移交住宅区时，应按以下标准向业主委员会提供住宅区物业管理用房：
（一）房屋总建筑面积为2万平方米以下的住宅区，应提供70平方米建筑面积的物业管理用房。
（二）房屋总建筑面积为2万平方米以上的住宅区，每增加1万平方米建筑面积，物业管理用房增加10平方米建筑面积。
其中，业主委员会办公用房为15平方米～25平方米建筑面积，其它的为物业管理企业办公用房。
物业管理用房产权归国家所有，由市物业办负责权属申报登记。
第四十五条 开发建设单位移交住宅区时，应按住宅区房屋总建筑面积2‰-5‰的标准以建造成本价向业主委员会提供商业用房，产权属业主委员会，费用从住宅区公用设施专项费中垫支，并从商业用房的经营收入中回收。
前款规定的商业用房和住宅区内其它有经济收入的公用配套设施、设备和场地，由物业管理企业按物业委托管理合同经营，经营收入用于住宅区的日常管理和维护。
第四十六条 业主委员会和物业管理企业应将住宅区经费的收支情况定期公布，接受业主、使用人及有关部门的监督。
第七章 法律责任
第四十七条 业主、使用人违反本办法，未按期交纳住宅区各项物业管理费的，市物业管理主管部门或者物业管理企业可责令限期交纳，并按日加收应缴纳费用2‰的滞纳金；逾期未交纳的，可申请人民法院强制执行。
第四十八条 物业管理企业违反本办法或者物业委托管理合同规定，对住宅区物业管理、维修、养护不善造成业主损失的，业主或者业主委员会有权责令其赔偿或者采取补救措施；情节严重的，由市物业管理主管部门处以1000元-10000元的罚款，并按规定降低或者注销其物业管理资质。
第四十九条 违反本办法第十九规定，未取得物业管理资质证书，擅自承揽物业管理业务的，由市物业管理主管部门责令其限期改正；逾期未改正的，处以2000元-20000元的罚款，并责令其停止对住宅区的物业管理。
第五十条 违反本办法第二十四、二十五、二十六条规定的，物业管理企业有权予以制止，要求限期恢复原状或者采取原状或者采取补救措施；法律、法规和规章规定给予处罚的，由有关部门按规定给予处罚。
第五十一条 违反本办法第三十九规定的，开发建设单位未按期缴纳住宅区公用设施专项费的，由市物业管理主管部门责令其限期履行，并按日加收应缴纳住宅区公用设施专项费2‰的滞纳金；逾期不履行的，可申请人民法院强制执行。
第五十二条 违反本办法第四十十条第四款规定的，由市物价部门按照相关法律、法规的规定给予处罚。
第五十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可按照《中华人民共和国诉讼法》、《行政复议条例》的有关规定申请复议或提起拆讼。当事人逾期不申请复议、不提起诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。
第五十四条 物业管理主管部门或者有关行政主管部门工作人员徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，由其所在单位或者上级主管部门给予主要负责人和直接责任人行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第五十五条 开发建设单位应当按照国家、省、市规定的保修期限和保修范围，承担房屋的质量责任和保修责任。
第五十六条 1995年7月1日到本办法实施前已交付使用的住宅区，必须按照本办法实行物业管理；1995年7月1日前已交付使用的旧住宅区，应当根据本办法逐步实行物业管理。
第五十七条 非住宅区，高层楼宇，政府机关、企事业单位和社会团体自建的住宅区均参照本办法执行。
单位住宅区由所属单位会同物业办组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。
第五十八条 本办法具体应用中的问题由合肥市房地产管理局负责解释。
第五十九条 本办法自1998年10月1日起施行。市政府1995年6月12日发布的《合肥市城市住宅小区管理办法》同时废止。
1998年9月14日