相较于一般债权，抵押权等担保物权当然享有优先受偿的权利，这也是从物权制度上体现物权优于债权的应有之义，而建设工程价款受偿权从法律属性上讲也是债权，由于法律的明文规定从而赋予了它不同于一般债权的性质，成为一种法定优先权，也从而获得了优先于抵押权等担保物权的受偿顺序。
从我国建设工程价款优先受偿权出台的法理上讲，一是符合国际建筑领域的惯例，二者也符合我国建筑市场的发展现状，即为最大程度保护建筑企业及建筑工人群体的基本生存而设。众所周知，在竞争激烈的建筑市场上，建筑企业作为承包人处于合同弱势地位，缺乏合同议价权，而建设项目本身往往耗资巨大，为拿下项目，承包人又往往被要求垫资承包，这就给承包人带来巨大的资金压力，一旦发包人拖延、克扣或以种种理由延迟支付工程款，就可能给承包人带来灭顶之灾。对代表广大农民工群体的建筑工人来讲，一旦承包人资金周转困难甚至濒临破产，无法按时支付农民工工资，则建筑工人及其整个家庭的基本生存就会出现问题，将带来严重的社会问题。因此，法律规定建设工程价款优先受偿权是对建筑企业和建筑工人基本生存权与银行等其它以盈利为目的抵押贷款等权利的债权人之间的合理平衡，恰恰体现了法律的公平和正义。
合同法及最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复中建设工程价款优先受偿做了明确规定和解释：首先，必须以发包人未按约定支付工程款为前提（发包人的行为已构成违约），承包人应同时履行催告程序，发包人经催告在合理期限内逾期仍不支付（包括拒不支付、拖延支付或者仅部分支付等情形），承包人才可以自施工合同约定竣工之日或者实际竣工之日起六个月内与发包人就该工程协商折价或向法院申请主张建设工程优先受偿权。下面就该规定适用过程中常出现几类争议问题分类阐述：
一、建设工程优先受偿权的行使对象和主体范围：
1、 建设工程优先受偿权中所指向的“建设工程”的范围问题。
《合同法》第二百六十九条规定，建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同，《建筑工程质量管理条例》第二条规定，建设工程包括土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。而建设工程又同时存在新建、改建或扩建等多种情况。
显然，勘察、设计等建设项目前期单项承包合同并不属于建设工程优先受偿权所指的“建设工程”范围之内，因在此类合同标的额相对较小，且合同履行期限内建设工程尚未开工或尚不存在实体，合同标的一般代表的是一种智力成果，对此谈建设工程优先受偿权无任何实质意义，也有违法律明确规定建设工程优先受偿权的根本出发点。
在建设项目未实施总承包的情况下，可能存在土木（基建、桩基）工程专项承包、设备安装工程专项承包或者装修工程专项承包等，对类似专项工程，我们认为建设工程优先受偿权是可以适用的，因就建设工程优先受偿权保护的客体而言，此类工程与主体建设工程的承包方并无本质区别，相关施工企业、建筑工人的利益均属建设工程优先受偿权应当保护的范围，但适用范围应仅限于合同约定的工程范围，超过合同约定范围外的工程折价或拍卖价款不得主张优先受偿权。这点最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》也已明确。
有别于新建工程项目的实体完整性，改建或扩建工程项目可能存在附属、不可分割性，因此类似项目进行折价、拍卖处置时，是否能够适用建设工程优先受偿权，在实践中存在诸多争议，笔者认为，此类问题根本争议不在于是否应当适用建设工程优先受偿权的问题，而是工程项目如何处置的争议，同样，从保护施工企业、建筑工人利益的角度而言，与前述专项工程承包方一样，仍然可以适用建设工程优先受偿权。
对于承包人承接的多个工程项目，承包人只能就发包方逾期不支付工程款的项目主张建设工程优先受偿权，对承接的发包方的其它工程，承包方无权主张。
2、 有权主张建设工程优先受偿权的“承包人”的主体范围。
在建设工程存在分包的情况下，专项工程的（发包方同意或发包方指定）分包方，及在违法转包的情况下的实际施工人能否主张建设工程优先受偿权，法律并未做明确规定，司法实践中，法院一般也大多予以认可，但对于实际施工人而言，只能在发包方应付未付的工程款范围内，主张建设工程价款优先受偿权。
3、哪些工程不适用于建设工程优先受偿权？
为公共利益而建设的道路、桥梁、教育、学校、政府机关等公益性质的建设工程项目，承包人不得主张建设工程价款优先受偿权。
二、建设工程价款优先受偿权的六个月行使期限问题：
1、该期限性质为不变期间，不同于诉讼时效，不存在中止、中断问题，也
不得通过合同约定予以延长或缩短，但因该权利性质上仍属于财产性权利，承包人当然有权放弃。而实践当中，处于强势地位的发包人一般在合同中会要求承包方放弃建设工程价款优先受偿权。对承包人来讲，在该六个月期限内，发包方不同意折价的情况下，承包人应当及时向法院申请行使优先权，以免超过法定时效，沦为一般债权。
2、对于六个月期限的起算时间问题，一直是诉讼争议的焦点，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，这里有两个起算标准：一是合同约定的竣工之日；二、实际竣工之日。前者实践中比较好操作，不管是发包人原因、承包人原因，导致该工程未如期竣工或通过竣工验收，只要合同约定了竣工日期，承包人均可按期起算和主张优先受偿权。后者在实践中争议较大，尤其是对超过合同约定的竣工之日六个月，且发承包方对实际竣工日期有争议的情况下。对此，应当依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：
（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；
（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；
（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。
三、建设工程价款优先受偿权的受偿范围：
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中明确建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
从该规定可看出，优先受偿权保护的是承包人的基本利益即实际损失和已发生费用，而不包括违约损失和可得利益、利润损失，法律侧重保护的基本利益和生存权益优先，如果过度保护而将违约等损失包括在内，将无疑造成对其它债权人的不公平。
这里最主要的争议，是承包人的垫资款问题，最高院前述司法解释中并未明确垫资款应否作为优先受偿的范围，而《江苏省高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》明确将垫资款等实际支出费用划入优先受偿范围内。对此，笔者的理解，这二者并不矛盾，这里的垫资款仍然是指实际发生的费用，但对垫资发生的费用约定的利息或者违约金则不属于优先受偿的范围，如果发包方因启动项目以垫资名义向承包方的实际借款则属于一般债权，不属于法定优先受偿范围。
四、建设工程价款有限受偿权的法定除外情形：
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这里涉及到以下几个问题：
国家体育总局关于严禁借雅典奥运会之机用公款组织出国(境)旅游的通知
国家体育总局
国家体育总局关于严禁借雅典奥运会之机用公款组织出国(境)旅游的通知
各省、自治区、直辖市、计划单列市、新疆生产建设兵团体育局，总参军训和兵种部体育训练局、总政宣传部文化体育局，各行业体协，总局各厅、司、局，各直属单位：
为了认真贯彻落实中共中央、国务院和国家体育总局关于严禁用公款出国（境）旅游的规定，加强对因公出国（境）组团工作的监督，防止借观摩雅典奥运会之机公费组织出国（境）旅游，特作如下通知：
一、国家体育总局除按照国务院批准的组团方案组织体育代表团和工作团外，机关各厅、司、局和各直属单位一律不得以任何名义组织参观团和助威团，各直属单位一律不得与旅行社或其他社会中介机构联合组织公费观摩团、旅游团，以牟取利益。
二、总局机关和直属单位工作人员要提高认识，统一思想，认真执行有关规定，在雅典奥运会期间，不得以任何名义或理由用公款参加旅行社组织的团队赴雅典参观奥运会，不准接受下属单位或相关企事业单位安排的赴雅典观摩活动。
三、各省、自治区、直辖市、计划单列市、新疆生产建设兵团、解放军体育部门及各行业体协组织赴雅典的团组必须报经省（区、市）政府和所在部门批准。
四、严防社会上一些旅游公司假借或盗用国家体育总局及直属单位的名义组团，牟取经济利益，败坏体育行业形象。各地、各单位如发现此类情况，要立即报告国家体育总局办公厅和当地体育主管部门。凡参加由旅游公司组团赴雅典的，所在单位一律不得给其报销出国的费用。
五、各单位领导要切实负起责任，严格把关，严格按照合法渠道和规定程序办理出国人员的审批。纪检监察机关对此应加强监督检查。对违反规定的，一经发现，要严厉查处，除对当事人给予党纪政纪处分外，同时追究有关领导的责任。
国家体育总局党组
二00四年六月二十一日
国家体育总局关于严禁借雅典奥运会之机用公款组织出国(境)旅游的通知
国家体育总局关于严禁借雅典奥运会之
机用公款组织出国(境)旅游的通知
各省、自治区、直辖市、计划单列市、新疆生产建设兵团体育局，总参军训和兵种部体育训练局、总政宣传部文化体育局，各行业体协，总局各厅、司、局，各直属单位：
为了认真贯彻落实中共中央、国务院和国家体育总局关于严禁用公款出国（境）旅游的规定，加强对因公出国（境）组团工作的监督，防止借观摩雅典奥运会之机公费组织出国（境）旅游，特作如下通知：
一、国家体育总局除按照国务院批准的组团方案组织体育代表团和工作团外，机关各厅、司、局和各直属单位一律不得以任何名义组织参观团和助威团，各直属单位一律不得与旅行社或其他社会中介机构联合组织公费观摩团、旅游团，以牟取利益。
二、总局机关和直属单位工作人员要提高认识，统一思想，认真执行有关规定，在雅典奥运会期间，不得以任何名义或理由用公款参加旅行社组织的团队赴雅典参观奥运会，不准接受下属单位或相关企事业单位安排的赴雅典观摩活动。
三、各省、自治区、直辖市、计划单列市、新疆生产建设兵团、解放军体育部门及各行业体协组织赴雅典的团组必须报经省（区、市）政府和所在部门批准。
四、严防社会上一些旅游公司假借或盗用国家体育总局及直属单位的名义组团，牟取经济利益，败坏体育行业形象。各地、各单位如发现此类情况，要立即报告国家体育总局办公厅和当地体育主管部门。凡参加由旅游公司组团赴雅典的，所在单位一律不得给其报销出国的费用。
五、各单位领导要切实负起责任，严格把关，严格按照合法渠道和规定程序办理出国人员的审批。纪检监察机关对此应加强监督检查。对违反规定的，一经发现，要严厉查处，除对当事人给予党纪政纪处分外，同时追究有关领导的责任。
国家体育总局党组
二00四年六月二十一日