论劳动者在剥削雇佣劳动体制中的社会地位及其对当代中国社会立法工作要求

马实行


在谈到发展社会主义市场经济工作时，最艰苦的工作不在于如何提高国民经济增长速度，而在于如何正确认识剥削雇佣劳动体制的本质，如何坚定对其进行专门立法的信念以及如何对其进行立法，执法，司法和守法进行统筹安排的具体工作。这是一项艰苦卓绝的工作，而这项工作的报酬却是异常丰厚的，因为他能有效的提高当代中国劳动者的社会地位，最大限度的改善劳动者的劳动环境和投资者的投资环境，免除国家危亡的祸患，使现代中国经济走出历史的阴影，走向在更为广阔的区域充分发展的社会主义明天。
关于劳动体制，笔者认为，那是一种有劳动能力的人参与社会劳动过程的具体组织形式。在人类劳动发展史上，只存在两种劳动体制：
即共产共有劳动体制和剥削雇佣劳动体制。共产共有劳动体制就是使有劳动能力的人在创造劳动成果的过程中，由参与劳动组织的所有劳动者共同占有和支配劳动成果的劳动组织形式，是专业分工劳动和集体共同劳动有机结合的一种劳动体制。在人类原始社会和现代社会主义国家中都有存在这种劳动体制的历史。剥削雇佣劳动体制就是使有劳动能力的人在创造劳动成果的过程中，由私人独自占有和支配劳动成果的劳动组织形式。在剥削阶级社会中，包括已成为历史的奴隶社会，封建社会和风靡全球的资本主义社会，都普遍存在这种劳动体制。
我国现代的剥削雇佣劳动体制起源于改革开放初期的非公有制经济成分，发展到今天已经有相当大的规模。面对我国正在发展壮大的剥削雇佣劳动体制，是否有必要进行改革，并且专门对其进行立法工作呢？笔者认为，这是一项极为必要，而且是相当紧迫的工作。
关于劳动体制改革的课题，将是进入二十一世纪的人类社会最伟大的研究课题。可以肯定的说，人类社会劳动发展的历史就是不断提高劳动者历史地位与劳动体制改革有机结合的发展史。现在的中国执政党有必要担负起不断提高劳动者社会地位的历史使命。这也是改革剥削雇佣劳动体制，有必要专门对其进行立法工作的根本原因之一。笔者认为，有必要深化对剥削雇佣劳动发展史的认识，结合现行宪法关于公有制经济消灭剥削制度的法律原则，为人们增加反剥削反压迫的斗争意识准备思想条件。在剥削雇佣劳动体制发展初期，孔孟儒学就从提高劳动者历史地位的角度提出了“施仁政，行王道”的政治主张和能够与当时劳动体制改革相结合的“民为贵，君为轻”的民本主义思想。这些进步思想，在封建社会和资本主义社会都有极深远的历史影响。中国历史上的地主阶级，将此进步思想与当时实际的劳动体制改革有机结合，创造了中国数千年封建社会发展史。在当代许多国家的资产阶级代表，将儒学民本主义思想与现代成熟的资本主义剥削雇佣劳动体制有机结合，创立了所谓“儒学资本主义经济”这种特殊的雇佣劳动体制，一方面在某种程度上暂时缓解了阶级矛盾，对劳动者具有极大的欺骗性；另一方面，形成了部分资本主义经济新的增长点，并成为支撑发达资本主义市场的精神动力之一。从剥削雇佣劳动体制发展史可以看出，不断的提高劳动群众的社会历史地位，已是古今中外人类社会发展进步的历史潮流。促使劳动者提高历史地位的措施，在剥削阶级社会中，是有一定局限性的：如脑力劳动者社会地位高于体力劳动者，支持剥削阶级主张的劳动者社会地位明显高于支持反剥削阶级主张的劳动者。不仅如此，在剥削阶级社会中，劳动者始终处于隶属于剥削阶级的奴隶地位，尤其是现代资本主义社会，劳动者始终隶属于资本家的奴隶地位，这是谁也无法改变的事实。现代中国，从建国初期起至改革开放前夕，中国社会主义一直奉行将劳动者摆脱受奴役受剥削的命运的革命斗争目标与当时劳动体制想结合的共产共有劳动体制。不仅如此，自五四年宪法至现行宪法止，都有“社会主义公有制消灭人剥削人的制度”这一法律规定。所以，不断提高劳动者的社会历史地位，不断将劳动者摆脱受奴役受剥削的命运的革命斗争目标与当代中国的劳动体制改革相结合，是当代中国社会主义活的灵魂。我国建国初期的劳动体制，是一种很不成熟的共产共有劳动体制，也由于它没有主动吸纳，消化和结合最先进的科技成果，或科技成果的研究开发和推广实践，没有在共产共有劳动体制的运动变化中形成规模，所以没有真正发挥社会主义生产优势，与成熟的包容先进科技成果能力较强的剥削雇佣劳动体制相比，并没有最终获胜。但这丝毫不会影响“重视提高劳动者的社会历史地位，坚持彻底摆脱劳动者受奴役受剥削的命运的革命斗争目标”的历史进步思想的社会统治地位。

在改革开放初期，中国共产党的第二代核心领导人邓小平曾提出“解放生产力，发展社会主义生产力”的根本性的改革目标。在这个目标指导下，中国的农村和城镇进行了广泛的劳动体制改革。在近二十几年的劳动体制改革中，成就最大的是那些最能坚持提高劳动群众历史地位与调动劳动者生产积极性和创造性有机结合的共产共有劳动体制。从公共财产积累数亿元以上的京郊韩村河集团，山东的南山集团，黑龙江的兴十四村可以看到当代集体经济模式的共产共有劳动体制发展的共同特征：他们都能够将提高劳动群众历史地位的革命斗争目标与合理的经济产业链和专业分工有机结合，使全村集体经济不断增强吸纳，消化和结合先进科技成果的能力，同时增加了集体经济闯市场，抢信息的发展本领。这些村率先实现了“解放生产力，发展社会主义生产力”的改革预期目标，在改善劳动者的劳动环境，生活环境，学习环境和增加农民收入等方面，都取得了举世瞩目的成就。反之，那些不注重提高劳动者历史地位与普遍调动劳动群众劳动积极和创造性相结合的农村集体出现了集体经济衰退，在城镇表现为城镇企业破产，在大型国有企业表现为企业领导阶层“顺我者昌，逆我者亡“的官僚主义思想严重，企业经济运行举步维艰，甚至宣告破产。当代中国现存的剥削雇佣劳动体制，包括个体工商户，私人企业，私营企业和外资企业等所有的非公有制经济的劳动组织形式，在国内国际市场经济的作用下，恢复了他们吸纳资本和先进科技成果的生产优势，再加上其独特的占有和抢占市场的本领，使之成为当代中国经济新的增长点。然而，同国外的剥削雇佣劳动体制一样，这是一 种能将劳动者沦为雇用奴隶的劳动体制，是与“消灭剥削制度”的宪法原则相违背的制度，是与不断提高劳动者历史地位的历史潮流逆向发展的的劳动体制。也正因为如此，改革剥削雇佣劳动体制，在全国范围内推广共产共有劳动体制，对于发展社会主义市场经济有巨大的现实意义和长远的历史意义。
关于安全课题，是当今世界许多国家政党及其领导人异常关注的课题。其中可以肯定的结论是：不断提高劳动群众的社会历史地位，能够为国家安全，社会安全和市场安全提供重要保障。这是改革剥削雇佣劳动体制，专门对其进行立法工作的第二个原因。首先，提高劳动群众的历史地位，可以使他们为保证国家和社会安全，出生入死，无怨无悔。苏联卫国战争和中国抗美援朝战争都是新生劳动人民政权面对反动资产阶级军事力量的一场激烈战斗，为什么新生政权能够获胜？是新生政权中做了国家主人的劳动群众为斗争的胜利提供了根本保障，他们是斗争中的最伟大力量。他们戎装上阵，舍家为国，奋勇杀敌，死而无憾。因为他们所爱的亲人，朋友是国家真正的主人，而不是社会的奴隶。他们为国捐躯，无后顾之忧，能为国捐躯，他们无比自豪。不难设想，他们的亲人和朋友，处于国家和社会中受奴役受剥削的命运，他们还有这么强大的精神支柱吗？当代的社会主义中国，正处在和平建设时期。国内正在发展壮大的剥削雇佣劳动体制，正像国外的剥削雇佣劳动体制一样，将越来越多的劳动群众沦为资本家的奴隶，越来越多的劳动群众无法摆脱受奴役受剥削的命.
也正是由于剥削雇佣劳动体制的发展，使全社会的劳动群众正越来越明显的忍受当代中国社会三座大山的压迫：第一座大山就是贯通中国的官僚资本主义势力。从改革开放之初至现在止，所有的国家机关中的官僚腐败分子，国有企业，私营企业和外资企业经济活动中收受贿赂，私设小金库的党委书记，公司老板和各级领导干部累计在案的，共贪污了多大的资产额，在今后发展市场经济过程中，他们还准备贪污多大的资产额，没有人去统计和估计这件事情，但可以肯定的说，其中仅能暴光部分的资产总额足以使全中国年收入在五万元以下的贫困家庭脱贫致富，足以使已经破产和准备破产的企业职工生活得到终生福利保障，甚至可以获得相当好的就业机会和免费教育培训的机会。这种官僚主义的存在性，在国有企业的日常劳动生产中表现为顺我者昌，逆我者亡。笔者在首钢工作生活了四年，对此深有体会。在笔者所在的建设公司，许多在一线的职工都有这样的体会：能无原则的维护班长，队长和经理的利益的职工，必然在职工工资晋级，月奖和年终奖和其他生活福利待遇上，优先得到照顾。这也许是管志诚，周北方等腐败分子层出不穷的一个重要原因。官僚资本主义在国家机关表现为贪赃枉法，官官相护。据焦点访谈栏目报道，东北地区某贫困县检察院靠各种罚款建起一座世纪大厦-县检察院办公楼；据有关资料显示，某地方国家机关，从省委书记到市级各机关领导干部一百多人因涉嫌重大贪污案而锒铛入狱。这些重大经济案件的恶劣程度无不表明这样一些事实；某些国家机关集体作案且官官相护的官僚资本主义势力在许多地方国家机关中已经发展到了相当严重的程度。压在劳动群众身上的第二座大山是地痞黑帮主义势力。当代中国的地痞流氓，已非昨日街头混混可比。他们的邪恶势力正借剥削雇佣劳动体制迅猛发展的冷风与某些政府机关和某些经济实体勾结在一起，在社会的各行各业正进行异常活跃的犯罪活动：走私贩私业，卖淫嫖娼业，诈骗勒索业，贩卖人口业和假货制造业的超常发展，是他们最大的杰作，国家资源非法开采业，雇佣杀手业等隐蔽作案行业也正蓄势待发。
这些犯罪活动，对普通劳动群众和国家安全已构成一定威胁在2001年2月底的中央新闻联播报道中，人们可以明确得知：厦门重大走私案的首犯赖昌兴，造成国家数十亿元人民币的重大损失。另据中央经济半小时栏目报道，甘肃兰州市有一大型犯罪团伙，以私营证券公司的名义，诈骗股东投资额达数亿元人民币，受害群众上万人。受害群众为此求助于当地政府，从1998年-2001年四年时间，所谓私营证券公司诈骗活动从未停止，而此案也正是近四，五年后仍悬而未解的疑难大案。从以上案例可以看出，当代中国黑恶主义势力迅猛发展的势头。压在劳动群众身上的第三座大山就是资本主义复辟势力。在发展社会主义市场经济过程中，应当严格区分三种人：即复辟资本主义者，资本主义投机分子和专心投入社会主义建设事业的投资者。前两者有一定的政治目的：以实现中产阶层所谓“民有，民治，民享”为政治理想，他们在政治上勾结官僚腐败分子，地痞黑帮主义者，在社会经济活动中频频设置投资陷阱（以投资或接受投资为名，
行金融经济犯罪为实）和劳务陷阱（以劳动服务中介和招工安排就业为名，行骗取有关劳动群众劳动成果为实。）他们活动的主要宗旨就是要以合法政府的名义为其保驾护航，最终把剥削雇佣劳动体制推上统治地位，把所有的劳动群众都沦为劳动过程和社会经济活动中的奴隶，以实现他们所向往的当代中国的物质文明和精神文明。以上三种邪恶势力的存在和发展趋势表明：当代中国的社会问题，已不是国家机关和劳动群众是否有能力制止邪恶势力发展的问题，而是二者能否联合起来，团结起来共同打击邪恶势力，抑制邪恶势力存在的土壤-剥削雇佣劳动体制迅猛发展的趋势的问题。
另外，提高劳动群众的历史地位，可以为保护社会主义市场经济健康发展提供坚实的社会基础。笔者认为，对于当代的中国社会主义市场经济活动可以按四个生产环节划分为四类市场：即以劳动者群体为活动主体的生产劳动市场，消费市场和以投资者群体为活动主体的资本交换市场和资本分配市场，前两类市场是后两类市场的经济运行的群众基础，后两类市场是促使前两类市场实现原始积累的物质基础。显而易见，提高劳动群众的经济地位，社会地位，政治地位可以明显推动生产劳动市场和消费市场的发展，进而可以活跃投资者为主体的资本交换市场和分配市场，最大限度的降低金融投资的风险。为此，国家机关的领导者必须团结广大劳动群众，改革剥削雇佣劳动体制，使每一个劳动群众都能最终摆脱受奴役受剥削的命运，只有这样才能更好地推动社会主义市场经济健康快速向前发展。同时，社会底层的劳苦大众必须联合起来，团结起来与当代社会的重要维权组织密切配合，共同面对当代中国社会现状。
现行《劳动法》是维护劳动者合法权益的一部重要的法律，积极的贯彻和监督《劳动法》的实施，也是提高劳动群众历史地位的一项重要举措。但从现阶段看，现行《劳动法》的法律实效不是很理想，也就是说不论是劳动者，投资者或劳务承包商实际的遵守，执行和运用《劳动法》解决劳务纠纷，维护劳动者合法权益的案例屈指可数。据中央台经济半小时栏目播放的关于《劳动法》实施情况的调查数字显示，希望利用《劳动法》维护自己合法权益和解决劳务纠纷的劳动者不到调查人数总量的1%，而这1%的劳动者运用《劳动法》真能打赢官司的究竟有多少？因打劳务官司被辞退，被威胁甚至被暗算的劳动者又有多少？上述情况不是没有存在的可能，或许在某些地区还相当普遍。究其原因在于劳动者相对于用工单位处于极其贫弱的不平等状态，在上述三座大山邪恶势力的重压下，为生活所困的劳动群众在当代中国社会还占有相当大的比例，他们根本没有机会，没有时间和精力去和老板或劳务承包商们打官司，即便是打赢了官司，他们的生活和职业能有保障吗？而那些鄙视劳动群众的老板或劳务承包商可以为了高额的利润和利益，去“践踏一切人间法律”，他们有的是时间和势力同一名落魄的劳动者周旋。而国家劳动部门和司法部门一般实行“不告不理”的诉讼原则很少有主管劳务的公务员主动用《劳动法》惩治违法的劳务承包商，维护劳动者基本的合法权益。这在一定程度上反而使私企老板们在《劳动法》的掩护下，多方设置陷阱，骗取和讹诈劳动者的劳动成果成为可能。笔者曾了解到同村的一名司机为老板打工一年，分文未得的事例。另据朋友透露，有些民工为劳务承包商打工数载，最后竟未收获一分报酬。当代中国，究竟还有多少人正在设置劳务陷阱，又有多少人正在求职或就职的劳动者还在上当受骗，而又因生活贫困无法摆脱受奴役受压迫的命运，这恐怕不是当代中国社会劳务市场的一种个别现象，稍做一翻调查，便可发现当代中国奴隶生活的一般场景。（如在京郊城镇建设工地，劳务承包商所雇佣民工的生活场景。）改革剥削雇佣劳动体制（也就是改革当代中国包工制），专门对其进行立法工作的宗旨在于治富济贫，把极少数为富不仁的官僚腐败分子，资本主义投机者，复辟资本主义者和黑帮主义分子（含当代恐怖主义势力）非法敛聚的资本通过各种渠道返还与之相关的贫苦劳动者和热衷于社会主义经济建设的投资者。循序渐进的制约和削弱剥削雇佣劳动体制（当代中国包工制），普遍推广能够不断提高劳动群众历史地位的共产共有劳动体制，充分调动所有劳动者的劳动积极性和劳动创造性。笔者认为，如果能制定好这样的法律是符合最广大劳动群众的最根本的生存利益的，也是与宪法第六条关于“社会主义公有制消灭人剥削人的制度”这一宪法原则的立法宗旨完全一致的，也是会得到所有劳动群众和社会各界广泛支持的。
现政权存在价值课题，是当今世界各国执政党领导人最为关注的课题，每个执政党都希望自己执政期间取得最高的历史评价。笔者认为，关于这个课题中最为肯定的一条是：最能切实提高劳动群众历史地位的政权，一定会是受到后人历史评价最高的政权，也是劳动群众认为最有存在价值的进步政权。正因为如此，当代中国执政党—共产党是否有必要担负起提高劳动群众历史地位的重任？是否能有效防止资本主义势力在当代中国政坛得逞？这是当代国家机关领导者根本无法回避的问题。这也是改革剥削雇佣劳动体制，有必要专门对其进行立法工作的第三个原因。所谓资本主义复辟势力就是在当代中国有一定社会基础的官僚资本主义者和地痞黑帮主义者及与复辟资本主义者组成的政治联盟。如以宣扬法轮功起家的李洪志，在国内宣扬法轮功邪教的迷信思想，形成了国内最大的邪教组织网；在国外与反华势力相勾结，企图对当代中国政坛构成威胁，进而形成一种资本主义复辟势力。厦门华远公司的赖昌兴勾结中央官僚势力，制造了震惊全国的偷漏数十亿国税的经济大案。这足以引起当代中国执政党和民主党派的高度重视：在今后发展社会主义市场经济过程中，还会不会出现如李洪志，赖昌兴这样大的邪恶势力？可以预计，压在劳动群众身上的邪恶势力之一，只要有他们进一步发展壮大的机会，他们同样可以形成对中国政坛构成威胁的第二个李宏志，赖昌兴，这绝不是危言耸听，这足以引起中国执政党和民主党派的高度警惕。中国无产阶级革命的奠基人，中华人民共和国的主要缔造者之一毛泽东主席在建国初期就曾明确指出：两种路线，即资本主义路线和社会主义路线
的斗争是社会主义阶段阶级斗争的主要表现，资本主义路线一旦取代了社会主义路线，资本主义就要复辟，资产阶级就要成为掌握政权的统治阶级，广大劳动群众就会重新沦为剥削阶级的奴隶。邓小平同志也有关于“反对资产阶级自由化，发扬社会主义民主”的论述。同样对于剥削雇佣劳动体制的迅速发展采取漠然置之的态度，使之放任自流，对当代中国执政党-共产党积累了极为不利的经济因素，政治因素和社会因素。它使越来越多的已经和正在沦为社会奴隶的劳动群众丧失了“共产，共有，共享”的劳动生产环境和社会主义理想，对政府的许多重大决策采取冷漠态度或有强烈的抵触情绪，他们越来越不相信当代中国执政党能否担负起彻底解放中国劳动者的重任，他们越来越不相信当代的中国执政党能否领导中国劳动人民最终实现“各尽所能，按需分配”和“劳动成为群众生活第一需要”的共产主义理想。也正因为如此，改革剥削雇佣劳动体制，专门对其进行立法工作才是当代中国社会极为必要和极为紧迫的大事。只有通过上述行动，才能在政治上和社会上彰显共产党人防止复辟资本主义势力在中国政坛得逞的重大决心，教育并团结所有的共产党员，使其不断提高社会主义思想政治觉悟，并进一步促使其更加密切的联络和团结广大劳动群众深入揭批非法劳务承包商设置的劳务陷阱和投资陷阱，揭发和阻止（恐怖主义者）地痞黑帮主义者和复辟资本主义势力在当代中国的进一步发展壮大并不断的缩小他们的势力范围，直至使这些邪恶势力在当代中国无容身之地，这对于全社会劳动群众坚定社会主义信念，提高全民族的社会主义道德觉悟和重新树立中国共产党在广大人民群众当中的社会威信有重大的现实意义和长远的历史意义。用这种法律措施来防止当代中国邪恶势力的猖獗的社会活动对于当代共产党员在政治上，思想上和行动上坚定社会主义信念，坚定与当代中国邪恶势力做斗争的原则立场，提高他们热爱社会主义事业也是极为有益的。
综上所述,对正在发展壮大的剥削雇佣劳动体制进行改革，并专门对其进行立法工作，同时在司法，执法和守法上以切实提高劳动群众历史地位为工作核心进行统筹安排是当代中国社会发展社会主义经济极为迫切和极为必要的大事。那么，如何改革剥削雇佣劳动体制，并专门对其开展系统的法律工作呢？笔者认为，有以下几点建议仅供参考：
一参照现行《中华人民共和国宪法》第六条“社会主义公有制消灭人剥削人的制度”这一宪法原则，为适应改革开放进一步“解放生产力”的需要，以提高所有劳动群众和共产共有劳动体制的社会历史地位为工作重心，以铲除所有邪恶势力为新时期社会斗争目标，按保护劳动群众平等劳动权利和反剥削，反压迫为系统法律工作原则制定《剥削雇佣劳动体制渐进共产共有劳动体制改革法》，制定此法应以“治富济贫”为立法宗旨，一方面实行劳动群众参与立法实践，由国家公务员团结和联络广大劳动群众，尤其是要联络那些苦难深重的劳苦大众，争取他们支持这一能够切实提高劳动者社会历史地位的系统的法律工作要想办法让个体工商户，私营企业主，私有化集体企业和.
国有企业承包商担负起社会责任和劳动责任，在正确执行和落实现行《劳动法》规定的有关劳动法律责任的基础上，增加有关承担劳动者劳动就业和失业责任及劳动者社会保障的规定，另一方面，对劳动群众或投资者检举揭发的官僚腐败案，投机诈骗案和设置劳务陷阱，投资陷阱案，一查到底，实行谁揭发谁优先受益，其余归入劳动保障体系的社会机制。对中国境内的私企老板和国企承包商们阶段性区域化实行现场劳动教育制度：由当地国家机关特派代表定期组织剥削雇佣劳动体制中的从业人员（包括所有的领导干部和经营管理者）进行现场劳动教育，教会他们尊重劳动生产，尊重在劳动生产中苦难深重的劳动群众的每一分劳动成果，让他们在深切的体验体力劳动的苦难和脑力，体力劳动有机结合的劳动乐趣之余逐渐转化为尊重劳动成果，热爱广大劳动人民群众的真正的社会主义建设者。在雇工，投资者和国家公务员之间普遍建立保持联络的联网制度，尤其对在改革剥削雇佣劳动体制社会实践中做出突出贡献的人员应特别设立专门的行政奖励制度，而对那些邪恶势力的首要人物更要依照事实让其承担更多的劳动责任，经济责任和刑事责任，如到最艰苦的农村边远地区参加农村经济建设，并接受劳动群众和司法机关的监督
二建立《流动劳动群体就业保障法》，如在中国的四个直辖市优先录用贫困地区的高技能人才和各种专业承包队伍，而对某些因人口盲目流动而造成犯罪率较高的省市区县进一步提高其准入的门槛，一
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方面确保高素质劳动群体的合理流动，另一方面防止素质较低的外来人口的流窜作案，扰乱社会治安的行为发展扩大的趋势。对高素质劳群动体实行劳动保障备案制度，由政府方面督促其劳动报酬按时按月准时发放，对工作成绩突出的劳动群体采取政府赋予社会荣誉和行政奖励，并根据具体情况纳入当地政府建立的高素质劳动群体就业保障体系。可以办法逐渐将劳动群体的无序流动转化为有序的合理流动。
三结合科教兴国战略和其他有关科技的法律法规，制定《民营科技企业振兴法》，其主要目的在于提高有劳动者和投资者双重身份的重要科技人员的社会历史地位，进一步激发他们劳动（包括体力劳
动和脑力劳动）和投资的热情，建立科技可信度评估制度，在推广科
技成果的过程中，尽可能的提高他们的科技信誉；设投资保护制度，使他们可以更方便的利用投资手段更充分的推广科技成果，上面可得到有关领导干部的支持，在下面可以得到广大劳动群众和其他众多投资者的拥护和热情帮助。
四为维护民族先进企业和行业在全球市场的的先导地位，防止国宝外流，进一步维护国内投资者的合法权益，制定《民族工商业振兴法》，如对中医药产业和博物文明产业设立振兴制度，以给他们提供更多的发展机会。
以上是笔者对当代中国与剥削雇佣劳动体制有关的社会问题所做的一些思考，其中疏漏和不当之处在所难免，恳请对上述社会问题感兴趣的专家，学者，投资者，劳动者以及国家公务员给予批评指正。
劳动群众互助协作委员会

劳动群众互助协作委员会简介

主要活动宗旨：传递爱心，将心比心

主要业务：创建爱心捐赠连锁超市，免费职业介绍，
劳动维权，学习交流，当代中国道法情理论坛，
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广西壮族自治区南宁市人大常委会


南宁市人大常委会公告（十一届第30号）

南宁市人民代表大会常务委员会关于修改《南宁市城市房地产交易管理条例》的决定，已由南宁市第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议于2005年1月5日通过，广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第十四次会议于2005年5月27日批准，现重新公布，本条例自2005年7月1日起施行。

南宁市第十一届人民代表大会
常务委员会
2005年6月13日


南宁市人民代表大会常务委员会关于修改《南宁市城市房地产交易管理条例》的决定

（2005年1月5日南宁市第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过 2005年5月27日广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第十四次会议批准）

南宁市第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议决定对《南宁市城市房地产交易管理条例》作如下修改：

一、第十三条第一款修改为：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向市房产行政主管部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。”

二、第十八条第一款修改为：“房地产转让，当事人应当签订书面转让合同，并于合同签订之日起90日内到市房产、国土资源行政主管部门分别办理房屋和土地权属变更登记。”

三、第二十条第二款修改为：“抵押合同发生变更或者抵押关系终止的，抵押当事人双方应当在变更或终止之日起15日内，到原登记机关申请办理变更或注销抵押登记。”

删除该条第三款。

四、第三十九条第一款修改为：“设立房地产中介服务机构，应当向市工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照的1个月内，应当到市房产、国土资源行政主管部门备案。”删除该条第二款。

五、删除第四十六条第二款。

本决定报请广西壮族自治区人大常委会批准后，自2005年7月1日起施行。

《南宁市城市房地产交易管理条例》根据本决定作相应的修改，重新公布。


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南宁市城市房地产交易管理条例

(1997年12月25日南宁市第十届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过 1998年6月26日广西壮族自治区第九届人民代表大会常务委员会第四次会议批准 根据2005年5月27日广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第十四次会议关于批准《南宁市人民代表大会常务委员会关于修改〈南宁市城市房地产交易管理条例〉的决定》的决定修正)

第一章 总 则

第一条 为了加强对城市房地产交易管理，维护房地产市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条 在本市城市规划区国有土地范围内进行房地产交易活动，实施房地产管理，应当遵守本条例。

本条例所称房地产交易，包括房地产转让、抵押、租赁等经营活动。

第三条 境内外的公民、法人或者其他组织，可以依法从事房地产交易活动。

城市规划工作实行统一领导、统一规划、统一规范，并实行建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证制度。

第四条 南宁市房产行政主管部门、土地行政主管部门(以下简称市房、地产行政主管部门)依照各自职权划分，各司其职，密切配合，实施全市房地产交易管理工作。

第五条 条房地产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用和凭证交易的原则，不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。

第六条 地上建筑物、其他附着物所有权转让、抵押时，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产的除外。

土地使用权转让、抵押的，其地上建筑物、其他附着物随之转让、抵押。

第七条 房地产交易实行价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家、自治区和市人民政府规定的技术标准和评估程序进行。

第八条 下列房地产不得进行交易：

(一)以出让方式取得土地使用权，未付清土地使用权出让金或不按出让合同约定的期限和条件投资开发的；

(二)以划拨方式取得、无地上建筑物及其他附着物的土地使用权的；

(三)司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

(四)市人民政府根据城市建设需要或依法决定收回土地使用权的；

(五)未登记领取权属证书的；

(六)权属有争议、权属证书与标的物不符或者房屋、土地权利人不一致的；

(七)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(八)依法公告列入拆迁范围的；

(九)设定抵押权的房地产，未通知抵押权人的；(十)依法禁止交易的其他情形。

第二章 房地产转让

第九条 本条例所称房地产转让是指房地产权利人通过合法方式将其房地产转移给他人的经营行为。具体包括：

(一)买卖房屋、交换房地产的；

(二)以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

(三)提供土地使用权进行合作开发经营房地产的；

(四)因企业被收购、兼并或者合并，房地产随之转移的；

(五)以房地产抵债的；

(六)法律、法规规定的其他情形。

第十条 同一房屋产权分割转让时，各房屋所有权人按相应的比例占有土地使用权，但同一幢房屋所占有的土地使用权整体不可分割。

第十一条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第十二条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报市人民政府审批。经批准转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。经批准可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将转让房地产所获土地收益按照国家有关规定上缴市财政。

第十三条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向市房产行政主管部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。

第十四条 享受国家优惠政策的房改住房和安居工程住房的房地产转让，按国家、自治区、南宁市的有关规定办理。

第十五条 出售房屋的，房屋的共有人、承租人在同等条件下有优先购买权，其中共有人有优先于承租人购买的权利。

第十六条 纳入国有资产管理的公有房地产转让，还应当经市国有资产管理部门批准。

第十七条 房地产转让价格由转让双方协商议定，但应当向市房、地产行政主管部门如实申报成交价。申报价格低于评估价格的，应当按评估价格缴纳有关税费。

第十八条 房地产转让，当事人应当签订书面转让合同，并于合同签订之日起90日内到市房产、国土资源行政主管部门分别办理房屋和土地权属变更登记。登记机关应当自受理登记申请之日起三十日内作出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定，并书面通知当事人。

第三章 房地产抵押

第十九条 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

第二十条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于合同签订之日起三十日内到市房、地产行政主管部门办理抵押登记。

抵押合同发生变更或者抵押关系终止的，抵押当事人双方应当在变更或终止之日起十五日内，到原登记机关办理变更或注销抵押登记。

第二十一条 以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，抵押人应委托具有资格的估价机构进行地价评估，评估结果须经市土地行政主管部门确认，并首先核定出让金数额。

第二十二条 以已出租的房地产设定抵押权的，抵押人在抵押时应当将租赁情况如实告知抵押权人，并书面通知承租人。抵押期间，原租赁关系继续有效。

第二十三条 同一房地产设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房地产现值。

若干房地产设定同一抵押权时，该抵押权为不可分担保物权。

第二十四条 抵押的房地产，由抵押人管理、使用和维修，抵押期内抵押人不得擅自处分该房地产。

抵押期内，抵押人确需对房屋翻建、扩建或改变用途时，必须取得抵押权人的书面同意，对抵押合同的内容作相应变更，并办理抵押变更登记。

第二十五条 抵押的房地产，在抵押期间因国家建设需要拆除、占用的，应由抵押人另外提供担保或者清偿债务。

第二十六条 有下列情况之一者，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：

(一)债务履行期满，抵押权人未受清偿，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；

(二)抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；

(三)抵押人违反规定擅自处分抵押房地产的；

(四)抵押人被依法宣告解散、破产或者被依法撤销的。因处分抵押房地产而取得房屋所有权和土地使用权的，应当按规定到市房、地产行政主管部门办理变更登记手续。

第二十七条 处分抵押房地产所得款项，按下列顺序分配：

(一)支付处分抵押房地产的所需费用；

(二)扣缴抵押房地产处分后应缴纳的税费；

(三)抵押房地产占用的土地为划拨方式取得土地使用权的，缴纳相应的出让金；

(四)偿还债务的本息及支付违约金。

按上列顺序分配后剩余金额，交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

同一房地产设定数个抵押权的，按抵押登记的先后顺序清偿；同时登记的，按各方债权比例清偿。抵押人及各抵押权人之间另有约定的，从其约定。

第二十八条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要处分该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

第四章 房地产租赁

第二十九条 房地产租赁是指房屋权利人作为出租人将地上建筑物、其他附着物及其占有范围内的土地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第三十条 房地产租赁，出租人和承租人双方应当签订书面租赁合同，并于合同签订之日起三十日内到市房、地产行政主管部门登记备案。

租赁合同到期，租赁当事人双方同意延长租赁期限的，应签订租赁延期合同，并在合同签订之日起三十日内到原登记机关登记备案。

租赁合同提前终止，当事人双方应在提前终止后三十日内到原登记机关登记备案。

第三十一条 公有住房的租赁，应当执行市人民政府规定的租金标准。

私有住房和非住宅房屋的租赁，由租赁双方协商议定租金及其他租赁事项。

第三十二条 房地产权利人将以划拨方式取得土地使用权的房屋以营利为目的出租的，应当按规定将租金中所含土地收益上缴市财政。

第三十三条 出租人应当依照租赁合同约定的期限将房地产交付承租人，并承担房屋维修责任，租赁合同另有约定的除外。因不能按期交付或及时维修给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。

第三十四条 承租人应当按时缴纳租金，爱护并合理使用承租的房地产，不得擅自将房地产转租、转借、调换或拆改、扩建、增添。因承租人的过错损害房屋或造成出租人损失的，由承租人负责修复或者赔偿。

第三十五条 承租人在租赁期限内，与他人互换房地产使用或者将承租房地产转租给他人的，必须征得出租人书面同意，重新签订租赁合同或签订转租合同，并到市房、地产行政主管部门登记备案。

第五章 房地产中介服务

第三十六条 房地产中介服务，是指在房地产投资、开发、转让、租赁、抵押、权属登记、物业管理等活动中从事咨询、估价、经纪等居间经营活动并收取佣金的行为。

第三十七条 凡从事房地产中介服务，应当依法设立相应的房地产中介服务机构。

房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

第三十八条 设立房地产中介服务应当具备下列条件：

(一)有自己的名称、章程和财务制度；

(二)有固定的服务场所；

(三)有10万元以上的注册资金；

(四)从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业大专以上学历、中级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产估价业务的，经认证的专业估价人员须占总人数的70%以上；从事房地产经纪业务的必须有四名以上取得有关机关颁发资格证书的人员；

(五)法律、法规规定的其他条件。

第三十九条 设立房地产中介服务机构，应当向市工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照的一个月内，应当到市房产、国土资源行政主管部门备案。

第四十条 房地产中介服务机构必须履行下列义务：

(一)遵守有关的法律、法规；

(二)遵守自愿、公平、诚实信用的原则；

(三)按照核准的业务范围从事经营活动；

(四)为当事人保守商业秘密；

(五)按规定标准收取费用；

(六)依法交纳税费；

(七)接受市房、地产行政主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

第四十一条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：

(一)索取、收受中介服务合同以外的酬金或其他财物；

(二)以个人名义与委托人进行交易；

(三)同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；

(四)与一方当事人串通损害另一方当事人利益；

(五)法律、法规禁止的其他行为。

第六章 法律责任

第四十二条 房地产权利人隐瞒房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押及其他禁止交易情况，而进行房地产交易的，其行为无效，并应当承担由此产生的法律责任。

第四十三条 房地产交易当事人不按本条例规定办理有关登记备案的，由市房、地产行政主管部门责令限期补办。拒不补办的，按国家和自治区有关规定处理。

第四十四条 违反本条例第十一条的规定转让房地产的，由市土地行政主管部门没收其违法所得，可并处违法所得三倍以下罚款。

第四十五条 违反本条例第十二条规定的，由市土地行政主管部门责令缴纳土地使用权出让金或者土地使用权收益金，没收违法所得，可并处违法所得三倍以下罚款。

第四十六条 未取得《商品房预售许可证》而进行商品房预售的，由市房产行政主管部门责令停止预售活动，没收违法所得，可并处商品房预售所得款项2‰以上10‰以下的罚款。

第四十七条 违反本条例第二十四条第一款规定，擅自处分抵押房地产的，其行为无效；造成他人损失的，由抵押人负责赔偿。

第四十八条 违反本条例第三十九条规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由市工商行政主管部门责令其停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可并处违法所得三倍以下罚款。

第四十九条 房地产中介服务人员违反本条例第四十一条规定的，应当退回违法所得的财物或赔偿当事人损失，由市房、地产行政主管部门注销资格证书，并处以500元以上2000元以下罚款，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第五十条 当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚决定之日起十五日内向作出处罚决定的行政机关的上一级机关申请复议，也可以直接向人民法院起诉。对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。

第五十一条 房地产交易发生纠纷，由当事人双方协商解决；协商不成的，可申请市房、地产行政主管部门调解，也可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。

第五十二条 市房、地产行政主管部门工作人员徇情谋私、索贿受贿、违法乱纪的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则

第五十三条 本条例具体运用中的问题，由市人民政府负责解释。

第五十四条 市辖县可参照执行。

第五十五条 本条例自公布之日起施行。