湖南省湘潭市人民政府办公室


湘潭市人民政府办公室关于印发湘潭市建设工程项目报建综合收费规定的通知


各县（市）区人民政府，市直机关各单位，市属和驻市各企事业单位、大中专院校，各人民团体：
《湘潭市建设工程项目报建综合收费规定》已经2009年12月23日市人民政府第37次常务会议通过，现予印发，请认真遵照执行。


二○一一年二月十三日





湘潭市建设工程项目报建综合收费规定

第一条 为进一步规范全市建设工程项目报建综合收费工作，根据国家有关法律法规和《湖南省物价局湖南省财政厅关于同意湘潭市适当调整城市基础设施配套费标准有关问题的复函》（湘价函〔2010〕137号）等规定，结合实际，制定本规定。
第二条 全市建设工程项目报建综合收费的种类：
（一）纳入全市建设工程项目报建综合收费的费种原则是行政（事业）性收费、政府性基金。
（二）本次进入全市建设工程项目报建综合收费的费种是“二费三基金”，即城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金、价格调节基金。
建筑企业劳动保险基金，由市建设工程项目报建收费办公室单列征收，所征费用直接进入建筑企业劳动保险基金管理机构账户。
第三条 调整后的全市建设工程项目报建综合收费标准
（一）城市基础设施配套费
1.征收范围：凡我市城市规划区国有土地（含风景名胜园区）范围内新建、改建（指原国有土地上的建筑改变原有性质等）、扩建住宅、办公用房、工业及商业类建设项目的单位和个人，均应按本规定的征收标准和方式缴纳城市基础设施配套费。
2.征收标准（按建筑面积计算）

单位：元/㎡

土地级别



用地 标准

类型


一


二


三


四


五
备 注

商业类用房
280
240
190
160
130


住宅
170
130
110
90
70


工业类及办公类

（含配套建设）用房
130
110
90
70
60
办公用房含行政事业单位、医院、大中院校、企业办公用房、大中院校教学楼及学生公寓食堂等后勤服务配套设施用房、医院住院楼和医疗设施设备配套用房



除本规定减免项目之外的划拨土地，按房屋建筑面积每平方米90元的标准收取城市基础设施配套费。
（二）防空地下室易地建设费
1．新建10层及以上（含加层后超过10层及以上的）或基础埋深3米及以上（桩基式除外）的民用建筑，收费面积按地面首层建筑面积计算，收费标准为1800元/m2。
2．新建10层以下或基础埋深不足3米的城市居民住宅楼，收费面积按地面以上总建筑面积的4%计算，收费标准为1100元/m2。
3．新建10层以下或基础埋深不足3米的其他民用建筑，收费面积按地面以上总建筑面积的3%计算，收费标准为1800元/m2。
（三）新型墙体材料专项基金，按建筑面积计算，收费标准为10元/m2。
（四）散装水泥专项基金，按建筑面积计算，收费标准为2元/m2。
（五）价格调节基金，按建筑面积计算，收费标准为2元/m2。
（六）单列征收的建筑企业劳动保险基金
1.普通砖混类结构房屋建筑，按建筑面积计算，收费标准为28元/m2；
2.砼框架、钢网结构、工业厂房、商业门面、檐口高度超过24米以上的高层建筑，按建筑面积计算，收费标准为42元/m2；
3.城市道路、桥梁等非房屋建筑项目，按建安工程总造价的3.5%收取。
第四条 全市建设工程项目报建综合收费征缴方式
（一）城市基础设施配套费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金、价格调节基金，在建设工程办理建筑施工许可证时，市建设工程项目报建综合收费办公室核定征收金额，由市非税收入征收管理局征收。具体实施程序：市建设工程项目报建综合收费办公室根据市国土资源局核定的报建项目用地类型和土地级别，核定报建工程项目应缴费金额，开具缴费通知单交报建单位，报建单位持核定的缴费通知单到市非税收入征收管理局缴费，报建单位出示缴费发票给市建设工程项目报建综合收费办公室核验。
（二）防空地下室易地建设费，由市人民防空办公室根据本规定的征收标准核定收费金额，在市城乡规划局核发建设工程规划许可证之前收取，并缴入市非税收入征收管理局。
第五条 全市建设工程项目报建综合收费有关费种按规定免征及退返
（一）防空地下室易地建设费：在城市规划区内的国有土地上新建民用建筑，必须按规定同步修建防空地下室。对按规定同步修建防空地下室的建设工程项目，凭市人民防空办公室的确认通知，不征缴防空地下室易地建设费；确因地质、地形等条件限制不能修建防空地下室的，经市人民防空办公室审批后按本规定缴纳防空地下室易地建设费；按规定应建未建少建，以及验收不合格的，且拒不整改或整改后仍不合格的建设项目，由市人民防空办公室依法追缴防空地下室易地建设费。
（二）新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金：凡按国家和省规定，经市新墙体材料改革领导小组办公室、市散装水泥管理办公室会同有关部门验收确认已按规定要求使用新墙体材料和散装水泥的建设工程项目，由市新墙体材料改革领导小组办公室、市散装水泥管理办公室按规定比例退返建设单位新墙体材料专项基金和散装水泥专项基金。
第六条 全市建设工程项目报建综合收费（防空地下室易地建设费除外）的分配：由市建设工程项目报建综合收费办公室按月结算，市非税收入征收管理局在下月10日前划存各费种单位的财政专户。
第七条 全市建设工程项目报建综合收费的减征、免征、缓征
（一）开工建筑面积在3万平方米以下（含3万平方米）的商品住宅开发小区，应一次性缴纳报建综合规费。开工建筑面积在3万平方米以上（不含3万平方米）的商品住宅开发小区，经批准可分期缴纳报建综合规费。分期缴纳的综合规费，收费按分段计算，报建时足额缴纳3万平方米的综合规费，超过3万平方米的部分，同时缴纳该部分50%的综合规费，余额在工程竣工验收前缴清。
（二）拆迁房屋按原面积原性质的建房、买卖房、经济适用房、村民安置住房、廉租房、部队军事和办公用房、公办中小学（含幼儿园）教学及配套设施用房、社会福利事业单位非营利性用房和属于政府的城市基础设施配套项目（见附件2）免收城市基础设施配套费。
（三）建设工程报建综合规费，除国家、省人民政府和市人民政府明文规定可以减征、免征、缓征的建设工程项目外，任何单位和任何个人不得擅自减征、免征和缓征建设工程项目报建综合规费。法律、法规、规章以外需要减征、免征、缓征的建设工程项目，按《湘潭市人民政府关于进一步规范市本级非税收入缓减免审批程序的通知》（潭政发〔2010〕4号）规定的程序办理。
第八条 建设单位或个人在建设施工前，要按规定缴纳建设工程项目报建综合规费，取得建设行政主管部门的《建筑工程施工许可证》或《建筑工程临时施工许可证》。
第九条 市住房和城乡建设局及相关职能部门依法对不缴纳报建综合规费、不办理《建筑工程施工许可证》或《建筑工程临时施工许可证》擅自施工，骗取、伪造、涂改《建筑工程施工许可证》以及少报多建等违规现象实施监督检查，同时受理人民群众的举报监督。
根据国务院、中央军委《关于进一步推进人民防空事业发展的若干意见》（国发〔2008〕4号）规定，市城乡规划局要严格按照城市控制性详细规划和规划条件核发民用建筑项目建设工程规划许可证，不符合人民防空防护要求的不得发放。
第十条 凡未按规定缴纳建设工程项目报建综合规费、未领取《建筑工程施工许可证》或《建筑工程临时施工许可证》而擅自动工兴建的建设工程，一经查实，住房和城乡建设行政主管部门及相关职能部门应依法责令其限期补缴建设工程项目报建综合规费并可以按规定予以处罚。对施工单位在建设业主未补缴建设工程项目报建综合规费和缴纳罚款就擅自复工者，依据有关法律法规予以查处。
第十一条 2010年11月1日前的城市基础设施配套费，已办理缴费手续（含政策规定分期缴纳及缓缴项目）或已办理报建手续并已开工的建设项目（含未开工但按规定办理了延期开工手续的建设项目），按《湘潭市人民政府办公室印发关于调整湘潭市建设工程项目报建综合收费有关规定的通知》（潭政办发〔2007〕31号）规定的收费标准；2010年11月1日起，凡新建、改建、扩建的建设项目的城市基础设施配套费，按湘价函〔2010〕137号文件和本规定的征收标准执行。
附件：1. 湘潭市建设工程项目报建综合收费标准一览表
2．政府建设的城市基础设施配套工程表


附件１
湘潭市建设工程项目报建综合收费标准一览表


湘潭市建设工程项目报建综合收费标准一览表

单位：元/㎡







1．城市基础设施配套费
土地级别

标准

用地标准
一
二
三
四
五

商业
280
240
190
160
130

住宅
170
130
110
90
70

工业
130
110
90
70
60

2．防空地下室易地建设费
民用建筑

类型

内 容
（一）新建10层及以上（含加层后超过10层及以上的）或者基础埋深3米及以上（桩基式除外）的民用建筑
（二）新建10层以下或者基础埋深不足3米的城市居民住宅楼
（三）新建10层以下或者基础埋深不足3米的其它民用建筑
说明

抗力等级
6级
6B级
6级
一次性调整到位

收费标准

(元/㎡)
1800
1100
1800

收费面积
地面首层建筑面积
按地面以上总建筑面积的4%
按地面以上总建筑面积的3%

3．新型墙体材料专项基金
10

4．散装水泥专项基金
2

5．价格调节

基金
2

单列征收的建筑企业劳动保险基金
普通砖混类结构房屋建筑
砼框架、钢网结构、工业厂房、商业门面、

檐口高度超过24米以上高层建筑
城市道路、桥梁等非房屋建筑项目

28
42
按建安总造价的3.5%收取

备 注
一、经市人民防空办公室确认结合民用建筑修建了防空地下室的建设项目，免征防空地下室易地建设费。

二、按文件使用新墙体材料和散装水泥的建设项目，经市新墙体材料改革领导小组办公室、市散装水泥管理办公室验收确认后按比例返还新墙体材料专项基金和散装水泥专项基金




附件２

政府建设的城市基础设施配套工程表

一、地下排污管网。
二、地上基础设施配套工程：
1．路基及路面工程（含征地拆迁）
2．桥涵
3．城市雕塑
4．公益广告
5．公共亮化设施（路灯、霓虹灯、景观灯）
6．公共城市园林景观
7．公共交通设施
8．公共消防设施
9．人行天桥
10．地下人行通道
11．轨道交通
12．城市绿化广场
13．社会停车场
三、公建配套设施
1．公厕
2．垃圾站



国土局


中华人民共和国行业标准UDC城镇土地定级规程(试行)

1989年9月27日，国家土地管理局

1. 总 则
1. 1 土地分等定级的任务与目的土地分等定级是地籍管理的重要组成部分。根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，综合评定和划分城镇土地等级，为全面地、科学地管理土地，合理利用城镇土地，以及为有关部门制订规划、计划和有偿使用土地提供依据。
1. 2 土地分等定级体系城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。土地等反映全国城镇之间土地的地域差异。土地等的顺序在全国范围内统一排列。土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。土地级的顺序在各城镇内部统一排列。
本规程适用于各城镇内土地级的评定工作。各城镇间土地等的评定规程另行制定。
1. 3 土地定级对象及工作单位土地定级的对象是城镇建成区和近郊区范围内的所有土地。土地定级工作以城镇整体为单位进行。城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定。
1. 4 土地定级原则
1. 4. 1 综合分析原则土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。土地级既要反映土地在经济效益上的差异，也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异；
1. 4. 2 主导因素原则土地定级应根据城镇内影响土地优劣的因素种类及其作用的差异，重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响，评定土地级；
1. 4. 3 地域分异原则土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析各个由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级；
1. 4. 4 级差收益原则土地定级应在初步划分的土地级上对级差收益明显的有关行业进行级差收益测算，测算值作为确定土地级数目和了解行业级差收益的重要参考依据；
1. 4. 5 定量与定性结合原则土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，以定量计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分析，以减少人为任意性，提高土地级精度。
1. 5 土地定级工作内容
a.准备工作及外业调查；
b.定级因素资料整理及定量化；
c.单元分值计算及土地级评定、测算；
d.编制土地级别总图及量算面积；
e.土地级的边界落实及分宗整理；
f.编写土地定级报告；
g.土地定级成果验收；
h.成果归档和资料更新。
1. 6 土地定级的程序及方法
1. 6. 1 程序
a.根据城镇特点，选取土地区位条件和其它有关的土地自然和经济条件，作为划分土地级的定级因素；
b.按照各定级因素的分布变化规律，计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的对照表；
c.依据定级因素与社会、经济活动及生活的相关程度，确定各因素的相对重要性，分别计算权重值；
d.划分定级单元，计算单元内各因素分值，各分值加权求和，按总分的分布排列和实际情况，初步划分土地级；
e.按数理统计要求，在不同土地级上测定典型行业的经济收益差异，参考行业的土地级差收益，确定土地级别数；
f.编绘土地级别图，编制土地定级报告，完成定级工作。
1. 6. 2 技术方法
a.因素的作用分计算采用相对值法和距离递减法，按0—100分封闭区间赋分，因素指标与作用分的关系按正相关设置，因素条件越好，距离越近，作用分越高；
b.单元划分可选用主导因素均值法、叠置法或动态网格法；
c.权重确定采用特尔菲测定法、因素成对比较法、层次分析法；
d.单元总分值计算采用因素加权分值和法。计算式为：
ｎ
Ｐ=∑Ｗｉ·Ｆｉ （1）
ｉ＝1
式中：Ｐ—总分(诸定级因素在单位内对土地优劣的综合反映)；
∑—累加符号；
ｎ—土地定级因素的总数；
Ｗｉ—权重(某定级因素对土地好坏的影响程度)；
Ｆｉ—分值(某定级因素在单元内表现出的优劣度)。
e.级别确定采用总分数轴法、总分频率曲线法、总分剖面图法；
f.典型级差收益测算采用典型抽样测定、数理统计检验方法。
1. 7 土地定级成果
a.土地定级报告；
b.土地级别总图；
c.土地定级单元分值图；
d.土地级边界图；
e.土地定级因素作用分值图；
f.级差收益分级测算结果表、曲线图；
g.行业利润与各经济指标关系曲线图
h.行业利润数量统计检验结果表；
i.土地分级面积汇总表；
j.土地级分宗统计表；
k.原始资料、中间计算结果和其它过渡图、表。
1. 8 土地定级的工作底图
定级的工作底图分为土地级别总图工作底图、土地级别边界图工作底图、定级因素作用分值图工作底图和其它辅助工作底图。各类底图采用能覆盖城、镇整体范围的城镇平面图、地形图或地籍图。
根据城镇规模和复杂程度不同，各类工作底图的比例尺为：
1. 8. 1 土地级别总图的工作底图
大城市 1∶10000—1∶20000
中等城市 1∶5000—1∶10000
小城市以下 1∶1000—1∶5000
1. 8. 2 土地级别边界图的工作底图按城镇地籍图的比例尺。无地籍图时，暂时用比例尺大于土地级别总图并能准确划出土地级边界的图件；
1. 8. 3 定级因素作用分值图的工作底图作用分值图比例尺与土地级别总图一致；其它辅助图件的工作底图，比例尺由各城镇自定。
1. 9 地方补充规定
省级和市土地管理局在必要时，可对本规程中某些条款作出补充规定。补充规定不得与本规程要求相抵触，并须报省和国家土地管理局批准。
1. 10 规程解释权
本规程由国家土地管理局地籍管理司负责解释。

2. 准备工作及外业调查
2. 1工作内容和一般要求
2. 1. 1 工作内容
a.编写土地定级任务书；
b.准备工作表格；
c.收集、调查与各定级因素作用分、权重等有关的数据；
d.对有关的设施、人口、物质等状况进行定点、定位标注；
e.调查与各行业用地级差收益有关的数据。
2. 1. 2 调查一般要求
a.外业调查、收集到的资料，要按实地位置标注到定级工作辅助图或底图上；
b.利润、销售额等数据的调查按抽样方法进行，要求近期连续三年以上资料；
c.抽样或断面调查，每种类型要有足够样本；
d.外业调查资料必须填入相应的调查手簿和各种表格中，数值至少记录到小数点后第一位。
2. 2 编写土地定级任务书
凡开展土地定级的城镇，由市、县土地管理局组织编写土地定级任务书，经上级土地管理部门批准后实施。土地定级任务书的内容包括：
a.开展土地定级城镇的基本情况；
b.土地定级工作所需的技术资料和图件资料；
c.土地定级工作的组织、人员、实施步骤与方法；
d.时间安排和经费预算。
2. 3 表格准备
2. 3. 1 土地定级工作必须准备以下空白表格：
a.城镇土地定级因素表；
b.城镇土地定级因素权重调查表；
c.各行业用地效益调查表；
d.城镇土地定级单元指标及分值记录表；
e.土地级别与总分值对照表；
f.土地分级面积汇总表；
g.土地利用类型效益增减系数表；
h.土地微观区位效益增减系数表。
2. 3. 2 根据3. 2选择的定级因素，相应准备以下空白表格：
a.商服繁华作用分值表；
b.道路通达作用分值表；
c.公交便捷作用分值表；
d.对外交通作用分值表；
e.路网密度作用分值表；
f.生活设施作用分值表；
g.公用设施作用分值表；
h.环境质量作用分值表；
i.文体设施作用分值表；
j.绿地覆盖度作用分值表；
k.人口密度作用分值表；
l.土地级分宗统计表；
m.其它选择的土地定级因素作用分值表。
2. 4 繁惶度资料的收集与调查
资料收集的范围包括：
a.商业服务业(以下简称商服)中心的位置、数量、范围；
b.商服中心的商店总数、零售额、利润值、占地面积、营业面积、职工数等；
c.必要时了解商业职能种类数，商服中心职能完备率、专业商店数及商服建筑物密度及高度等数据。
资料不足时，在实地对各商服中心进行补充或全面调查。
2. 5 交通条件资料的收集与调查
资料收集的范围包括：
a.与道路状况有关的道路网分布、道路类型、级别标准、车流量、道路长度及宽度等数据；
b.与公共交通状况有关的公共汽车线路及站点分布、车流量及停靠次数等；
c.与城镇间交通状况有关的交通工具类型、设施规模及分布等。
资料不足时，道路类型、宽度及车流量数等按断面做补充调查。选择有代表性的典型路段做断面，实地量测道路宽度，确定道路所属类型，测定在规定时段内此断面的车流量。
2. 6 基础设施状况资料的收集与调查
资料收集的范围包括：
a.基础设施(管线)类型、数量、分布及投资等状况；
b.基础设施的技术水平、规模、级别和服务水平；
c.生活服务设施使用的保证率、持续率和可靠率。
资料不足时，须在实地进行补充或全面调查。
2. 7 环境条件资料的收集与调查
资料收集的范围包括：
a.环境质量指数、各类污染状况分布状况等；
b.地形、工程地质、水文和气候等条件；
c.公园、绿地的位置、面积、范围等。
资料不足时，对典型区域进行补充调查。
2. 8 社会、历史及人口资料的收集与调查
资料收集的范围包括人口总数、行政区划、城镇发展过程等。
常住人口、暂住人口按户籍登记数；工作人口按单位统计；客流人口资料采用断面调查，按规定时段内通过断面的人口数作为该点或一定区域的客流人口数。
2. 9 土地利用效益资料的收集与调查
2. 9. 1 资料收集的范围包括：
a.工、商业等企业单位各自的产值、商业销售额、流动资金与固定资金，税前及税后利润等数据；
b.各企业单位的占地面积、营业面积、职工人数等数据；
c.各企业单位的所有制性质、经营范围、所属系统等；
d.现行房价、历史地租和地价以及分布状况等资料。
2. 9. 2 企业单位的经济数据，应选用连续3年以上的有关资料。
调查方式可选择：
a.在开始调查收集其它定级资料时，结合进行全面的抽样调查；
b.在初步划分的土地级上，按工业、百货、五金、服装、旅馆、日杂、饮食、服务、文体等区别选择行业，每个行业抽5—10个企业做为样点。
2. 10 其它资料室外定位和临街单位进深调查资料收集、调查的范围和方法包括：
a.临街权属单位使用土地平均进深的数据。调查采用在土地利用类型基本一致的区域，选择若干典型地点实测的方法；
b.定级中需要利用的明显地物、新增地物的位置数据。采用室外实地测定的方法；
c.土地权属资料利用已有的地籍调查资料。

3. 定级因素资料整理及定量化
3. 1 资料整理及定量化的内容、要求和一般方法
3. 1. 1 工作内容
a.选择定级因素；
b.确定因素的指标值、指数、距离及作用分，编制作用分值表；
c.定级因素作用分值图勾绘；
d.定级因素权重确定；
e.典型行业收益数据处理。
3. 1. 2 工作要求：
a.按3. 2选择的定级因素检查所需资料的齐备状况，资料不足时，必须进行外业补充调查；
b.与各因素有关的各设施、商服中心、抽样点及有关数据应标注在工作底图或辅助图上；
c.各种设施的作用系数应参照确定权重的各方法进行，也可用层次分析法把权重和作用系数一并确定；
d.各因素指标均按相对值衡量。在指标值中对规模、级别的最高值，距离最近或状况的最优值赋予相对高分，其余指标按相对大小作用分依次递减；
e.若因素的指标值只在一定范围内对土地定级起作用，因素得分计算只应在该范围内进行。凡高于或低于该范围的指标值，按该范围内的最高值或最低值看待；
f.各城镇可根据实际情况分别按空间距离、道路距离、耗时距离等量测、整理出有关的距离数据。
3. 1. 3 因素定量化的一般方法；
定级因素的定量化可分两大类进行：
3. 1. 3. 1 若因素对土地的影响仅与因素指标值有关，其定量化步骤为：
a.对因素进行整理，计算指标值；
b.按下式计算相对作用分：
ｆi＝100（Ｘi－Ｘmin）／（ＸmaX－Ｘmin） （2）
式中：ｆi—某指标值的作用分；
Ｘmin、ＸmaX、Ｘi—分别为指标的最小值、最大值和某值。
c.划分3—10个作用分区间，编制作用分值表。
3. 1. 3. 2 若因素对土地影响既与因素涉及的、呈点、线状分布的设施规模等有关，又与土地和设施的相对距离有关。其定量化步骤为：
a.在各因素内按规模或类型求出各点或线的相对作用分，其最大值为100；
b.计算因素内各相同规模或类型的点、线的平均作用或平均吸引范围及划分若干个相对距离区间；
c.根据不同因素及其影响随距离变化的特性不同，以因素的作用分按相对距离计算获得各个相对距离上的作用分；
d.以因素作用分、相对距离区间编制因素作用分值表。
3. 2 土地定级因素选择定级因素指对土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件。
3. 2. 1 因素选择范围
a.繁惶度方面的因素有：商服繁华影响度；
b.变通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、路网密度；
c.基础设施方面的因素有：生活设施完善度、公用设施完备度；
d.环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、文体设施影响度、绿地覆盖度、自然条件优越度；
e.人口状况方面的因素有：人口密度；
3. 2. 2 因素选择的原则
确定的因素应同时满足：
a.因素指标值变化对土地定级有较显著的影响；
b.因素指标值有较大的变化范围。
3. 2. 3 因素选择方法
按3. 2. 1款内容选择采用
a.进行特尔菲测定(方法见附录)；
b.按掌握的数据进行选择。
3. 3 繁惶度资料整理
繁惶度主要由商服繁华影响度体现，资料按下款整理：
3. 3. 1 商服中心划分
3. 3. 1. 1 各城镇应分出的商服中心级别数目为：
商服中心级别数目 最低级中心的使用面积之和
大城市2—4级 ≥2000—1500平方米
中等城市2—3级≥1500—1000平方米
小城市以下1—2级≥1000—500平方米
3. 3. 1. 2 确定商服中心边界
在商服中心所在的区域内，选择商服业繁华状况突变的地段，以明显的地物或非商服业建筑作为商服中心边界。
3. 3. 1. 3 划分要求
城镇内商服中心依次从高级到低级按市级、区级、小区级和街区级等级别划分。
3. 3. 1. 4 划分依据
商服中心可选用以下一种划分依据。
a.按商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值以及其它经济指标的高低衡量；
b.利用对商服中心的已有划分，并加以适当修正、调整。
3. 3. 2 商服中心规模指数确定
各商服中心规模指数用销售总额等经济指标按下式确定：
Ｍi＝100ａi÷ａmaX
式中：Ｍi—某商服中心规模指数；
ａi—该商服中心经济指标实际值或该级中心指标平均值；
ａmaX—最高级商服中心的经济指标。
3. 3. 3 商服中心内各级繁华作用分的分割计算
商服中心内可分为与中心自身级别相应的商服职能和低于其级别的各级职能，中心对土地繁华的影响由这些职能综合体现，并以相应级别衡量，中心内的各级繁华作用分按下式进行分割计算：
ｆi＝Ｍi－Ｍj
ｆmin＝Ｍmin
式中：ｆi—某级商服繁华作用分；
Ｍi—某级中心规模指数；
Ｍj—次一级中心规模指数；
ｆmin—最低级中心的商服繁华作用分；
Ｍmin—最低级商服中心规模指数。
3. 3. 4 商服中心服务半径和相对距离确定
半径以商服中心边缘为起算点，通过商服中心分布图按下式确定：
市级中心服务半径市级中心到连片建成区的最大距离 (6)
各级中心服务半径同级商服中心的最大服务距离 (7)
相对距离按下式计算，不同级商服中心划分3—15个对应的相对距离区间：
ｒ＝ｄi÷ｄ ［0≤r≤1］ (8)
式中：ｒ—相对距离；
ｄi—某级中心服务半径内，某点距中心的实际距离；
ｄ—该商服中心服务半径。
3. 3. 5 作用分值表编制
作用分值表包含内容有：
a.相对距离0时的各级繁华作用分；
b.与各级中心相对应的各相对距离；
c.在不同相对距离上的各级繁华作用分；
第c款中的数据依第a、b款数据计算后获得。
3. 4 交通条件资料整理
交通条件由道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、路网密度综合影响决定，资料按以下各款整理：
3. 4. 1 道路通达度资料整理
3. 4. 1. 1 道路类型确定按道路在城镇交通中的作用可分为：
a.主干道—联系城镇中主要工矿企业、交通枢纽和全市性公共活动场所的道路，是城镇中主要客货运输线；
次干道—联系城镇主干道之间的道路；
支路—各街坊之间的联系道路；
b.按主、次干道在城镇中的类型不同分为：
混合型主干道∏镇内部主要客货运输线；
生活型主、次干道∏镇内部主要以客运为主的道路；
交通型主、次干道∏镇内部主要以货运和过境为主的道路；
c.各城镇应分出的道路类型数为：
大城市5—7类；
中等城市3—5类；
小城市以下1—3类。
3. 4. 1. 2 道路类型划分依据
a.按道路宽度：
道路类型 红线宽度 车行道宽度
主干道 ≈40米 14—18米
次干道 ≈30米 11—14米
支路 ≈15米 7—9米

b.按道路上的车道数；
c.按道路在城镇交通中的地位和作用。
3. 4. 1. 3 道路的作用指数和通达作用分计算
作用指数反映某类道路在城镇交通运输中所起的作用，作用大小顺序一般为：混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路、指数与道路作用或车流量大小呈正比，数值在0—1之间，最佳道路的作用指数等于1，其余类型依次递减；道路通达作用分计算按下式：
ｆi＝100ｋ1
式中：ｆi—某类道路通达作用分；
ｋi—该类道路作用指数。
3. 4. 1. 4 道路影响距离及相对距离计算
主干道、次干道影响距离按实际推算，其公式为：
ｄ＝ｓ÷2ｌ
式中：ｄ—主干道或次干道影响距离；
ｓ—镇建成区面积；
ｌ—主干道或次干道长度。
支路的影响半径在0. 3—0. 75公里之间确定。
相对距离按下式计算，不同道路类型对应划分3—10个的相对距离区间：
ｒ＝ｄi÷ｄ ［0≤r≤1］ (11)
式中：ｒ—相对距离；
ｄi—某类道路影响距离内，某点距该道路的实际距离；
ｄ—该类道路影响距离。
3. 4. 1. 5 作用分值表编制
作用分值表包含内容有：
a.相对距离0时的各类道路通达作用分；
b.与各类道路对应的各相对距离；
c.在不同相对距离上的各类道路通达作用分；
第c款中的数据依第a、b款数据计算获得。
3. 4. 2 公交便捷度资料整理
3. 4. 2. 1 公共交通站流量的计算
站流量取一定区域内各个公交站点的每小时停车量之和。当同一公交线路的各站点均为必停站点时，可用线路中各向车流量之和代替，各公交线路流量每天统一按12—16小时计算平均值；

3. 4. 2. 2 公交便捷作用分的确定
公交便捷按站流量大小依次划分为3—15个档次，各档次的公交作用分由下式计算：
Ｆi＝100ｂi÷ｂmaX （12）
式中：Ｆi—公交便捷作用分；
ｂi—某站流量值；
ｂmaX—最大公交站流量值。
3. 4. 2. 3 公交站点服务半径和相对距离的计算
服务半径以站点为原点，统一在0. 3—0. 5公里之间确定。相对距离计算按下式，各城镇划分的相对距离区间为2—5个：
ｒ＝ｄi÷ｄ ［0≤r≤1］(13)
式中：ｒ—相对距离；
ｄ—公交站点服务半径；
ｄi—服务半径内某点距站点的实际距离。
3. 4. 2. 4 作用分值表编制
作用分值表包含内容有：
a.相对距离等于0时，各档次公交便捷作用分；
b.各相对距离区间；
c.在不同相对距离上各档次公交便捷作用分；
第c款中的数据依第a、b款数据计算获得。
3. 4. 3 对外交通便利度资料整理
3. 4. 3. 1 对外交通设施类型、数目的选定
设施指火车站、港口、长途车站等城镇中对外经营的客货运输站(不包括单位自有的接轨站、专用码头等)，各城镇可按设施在城镇对外交通运输中的地位和作用选定设施数目和类型。
3. 4. 3. 2 作用指数和作用分计算
设施作用指数反映某类设施在对外交通运输中的重姨度，指数与设施作用大小呈正比，数值在0—1，各指数值之和等于1；
设施作用分计算按下式：
ｆi＝100ｋi
式中：ｆi—某设施作用分；
ｋi—该设施作用指数。

3. 4. 3. 3 对外交通设施服务半径和相对距离确定
服务半径以各设施为原点，范围分别确定在2—20公里之间；
相对距离计算按下式，各设施划分3—5个相对距离区间；
ｒ＝ｄi÷ｄ ［0≤r≤1］ (15)
式中：ｒ—相对距离；
ｄi—某设施服务半径内，某点距设施的距离；
ｄ—该设施的服务半径。
3. 4. 3. 4 作用分值表编制
作用分值表包含内容有：
a.相对距离等于0时，各设施便利度作用分；
b.各相对距离区间；
c.在不同相对距离上各类设施便利度作用分；
第c款中的数据依第a、b款数据计算获得。
3. 4. 4 路网密度资料整理
3. 4. 4. 1 路网密度的计算
路网密度只计一定路宽标准(各城镇确定为3—5米)以上的道路，路宽由外业实测，路长在底图上直接量取。统一按一定面积的典型区域或单元计算路网密度指标值，路网密度计算式为：
Ｄi＝ｌi÷ｓ
式中：Ｄi—路网密度；
ｌi某区域或单元内道路总长；
ｓ该区域或单元的面积。
3. 4. 4. 2 路网密度作用分计算和作用分值表编制作用分计算公式为：
ｆi＝100（Ｘi－Ｘmin）／（ＸmaX－Ｘmin）
式中：ｆi—路网密度作用分；
Ｘmin、ＸmaX、Ｘi—分别为密度最小值、最大值和某密度值。作用分值表中密度与作用分对应划分5—10个区间。
3. 5 基础设施资料整理
基础设施条件的优劣由生活设施完善度、公用设施完备度两因素综合影响决定。
3. 5. 1 生活设施完善度资料整理
3. 5. 1. 1 生活设施完善度指标确定
a.选择设施齐备标准时，从供水、排水、电力、电讯、供热、供气等设施中选定齐备时应有的设施类型；
b.划分设施水平系数时，按设施技术水平、设施服务方式或设备分布密度分出2—4个相对系数，数值在0—1之间；
c.确定使用保证率时，按水、电、气、热等设施使用的持续率、可靠率和保证率确定，数值在0—1之间。
3. 5. 1. 2 作用指数和作用分计算设施作用指数反映设施与日常生活的密切程度，指数与设施作用大小呈正比，数值在0—1之间，各指数值之和等于1；
设施作用分计算按下式：
ｆei＝100ｋi
式中：ｆei—某设施作用分；
ｋi—该设施作用指数。
3. 5. 1. 3 作用分值表编制
作用分值表的表式包含内容有：
a.各设施作用分；
b.每种设施的各个水平系数；
c.每种设施的各保证率；
d.每种设施在各个指标状态下的分值。
3. 5. 2 公用设施完备度资料整理
3. 5. 2. 1 公用设施类型和数目确定
公用设施指与日常生活密切相关的中小学、诊所、医院，以及除商业中心以外的副食、粮油、煤店、邮电所、浴池等，可按设施在各城镇日常生活中的地位和作用选定设施类型和数目。各设施服务半径在0. 3—0. 7公里之间确定。
3. 5. 2. 2 作用指数和作用分计算
设施作用指数反映设施和日常生活的密切程度，指数与设施作用大小呈正比，数值在0—1之间，各指数值之和等于1；
设施作用分计算按下式：
ｆi＝100ｋi
式中：ｆi—某设施作用分；
ｋi—该设施的作用指数。
3. 5. 2. 3 作用分值表编制
作用分值表的主要内容为各设施作用分。
3. 6 环境条件资料整理
城镇中环境的优越程度由环境质量优劣度、文体设施影响度、绿地覆盖度和自然条件优越度等因素共同影响。
3. 6. 1 环境质量优劣度资料整理
3. 6. 1. 1 具有环境质量综合评价成果的城镇，资料按下款整理：
a.以综合评价指数或等级值计算对应的作用分值，计算式为：
ｆi＝100（Ｘi－Ｘmin）／（ＸmaX－Ｘmin） （20）
式中：ｆi—某环境质量作用分值；
ＸmaX、Ｘmin、Ｘi—分别为指数最大值、最小值和某数值。
b.作用分值表编制
使用分值表的内容为各类区域名和对应作用分。
3. 6. 1. 2 缺乏综合评价成果的城镇，资料整理按下款：
a.各项环境质量的作用指数和作用分计算作用指数反映某项环境质量对环境优劣的影响程度，指数与影响大小呈正比，数值在0—1之间，各指数值之和等于1。环境质量项目在大气污染、水污染、噪声污染中选取；
b.单项环境质量作用分计算以大气、水、噪声等单项污染指标计算各项环境质量作用分，计算式为：
ｆi＝100ｋi（Ｘi－Ｘmin）／（ＸmaX－Ｘmin） （21）
式中：ｆi—某项环境质量作用分；
ｋi—该项环境质量的作用指数；
ＸmaX、Ｘmin、Ｘi—分别为指标最大值、最小值和某数值。
c.缺乏环境质量定量资料的城镇，按城镇内污染程度与各功能分区、风向、水流向的关系，定性判断各单项环境质量优劣，按正相关设置对应的作用分，作用分应在0—100ki之间；
d.作用分值表编制
作用分值表的内容为各单项环境质量的定量或定性指标以及对应的作用分。
3. 6. 2 文体设施影响度资料整理
3. 6. 2. 1 文体设施类型和数目确定
文体设施指与文化、体育活动密切相关的影剧院、俱乐部、体育馆场、游乐园等设施，各城镇可按设施在城镇文体活动中的地位和作用选定设施类型，确定市、区级设施的标准。
3. 6. 2. 2 设施作用指数和作用分计算作用指数反映某类设施在文体活动的重姨度，指数与设施级别高低、作用大小呈正比，数值在0—1之间，各指数值之和等于1；
设施作用分计算按下式：
ｆi＝100ｋi （22）
式中：ｆi—某设施作用分；
ｋi—该设施的作用指数。
3. 6. 2. 3 设施服务半径和相对距离确定
服务半径以设施为原点，按出行或使用各种设施的方便程度分别确定，市级设施4—8公里，区级设施2—3公里；
相对距离计算按下式，各设施划分3—5个相对距离区间：
ｒ＝ｄi÷ｄ ［0≤r≤1］ (23)
式中：ｆ—相对距离；
ｄi—某类设施服务半径内，某点距设施的距离；
ｄ—该类设施的服务半径。
3. 6. 2. 4 作用分值表编制
作用分值表的表式见附录A中表A17，包含内容有：
a.相对距离0时，各类设施的作用分；
b.与各类设施对应的各相对距离区间；
c.在不同相对距离区间上各类设施的作用分；
第c款中的数据依第a、b款数据查附录B中表B2后获得。
3. 6. 3 绿地覆盖度资料整理
3. 6. 3. 1 绿地覆盖度指标计算
统一按一定面积的典型区域或单元计算绿地覆盖度的指标值，计算公式为：
ｖi＝ｓi÷ｓ
式中：ｖi—某绿地覆盖度指标值；
ｓi—某典型区域或单元绿地面积；
ｓ—该典型区域或单元面积。
3. 6. 3. 2 绿地覆盖度作用分计算和作用分值表编制
作用分计算分式为：
ｆi＝100（Ｘi－Ｘmin）／（ＸmaX－Ｘmin） （25）
式中：ｆi—绿地覆盖度分值；
Ｘmin、ＸmaX、Ｘi—分别为指标的最小值、最大值和某值。
作用分值表中指标值与作用分对应划分5—10个区间。
3. 6. 4 自然条件优越度资料整理
自然条件包括土地的工程地质、地形、地下水、洪水淹没等状况，按各城镇内部大的自然条件差异，选择指标，确定评分标准，编制作用分值表。
3. 7 人口状况资料整理
3. 7. 1 人口密度指标值计算
人口密度中涉及的人口资料数危住人口、客流人口、暂住人口及工作人口之和。统一按一定面积的典型区域或单元计算人口密度指标值，公式为：
Ｄi＝ｐi÷ｓ
式中：Ｄi—人口密度指标值；
ｐi某典型区域或单元人口总数；
ｓ—该典型区域或单元面积。
3. 7. 2 人口密度作用分计算
按城镇状况及规划要求，确定本城镇最佳人口密度值，大于该值的指标值须按下式处理：
Ｘi＝2Ｘg－ＸmaX
式中：Ｘi—经处理后的指标值；
ＸmaX—最大的人口密度指标值；
Ｘg—本城镇最佳人口密度指标值。
人口密度作用分计算公式为：
ｆi＝100（Ｘi－Ｘmin）／（Ｘg－Ｘmin）
式中：ｆi—人口密度作用分；
Ｘg—密度最佳值(城镇人口未达到最佳值时取最大值)；
Ｘmin、Ｘi—分别为密度最小值和某数值。
3. 7. 3 人口密度作用分值表编制
作用分值表表式见附录A中表A19，密度值与作用分值对应划分5—10个区间。
3. 8 定级因素作用分值图勾绘
3. 8. 1 在标注有定级因素资料的图件上，以距离、作用分等对照作用分表，分因素勾绘作用分值图。若同一因素图载量过大，可按级别、项目等分若干幅勾绘。
3. 8. 2 作用分值图中，等值线图为等分间距或等距间距；其它类型的图按区域或单元赋分。
3. 8. 3 各因素的指标值和相应的作用分可用不同颜色的线划、斑块及其各种符号在作用分值图上标注。
3. 8. 4 根据定级因素选择勾绘相应的作用分值图图的类型有：
a.商服繁华作用分等值线图；
b.道路通达作用分等值线图；
c.公交便捷作用分等值线图；
d.对外交通作用分等值线图；
e.路网密度作用分值图；
f.生活设施作用分值图；
g.公用设施作用分值图；
h.城镇功能分区及环境质量作用分值图；
i.文体设施作用分等值线图；
j.绿地覆盖度作用分值图；
k.自然条件优劣作用分值图；
l.人口密度作用分值图；
m.其它定级因素作用分值图；
3. 9 定级因素权重确定
3.9.1 权重确定原则
权重反映定级因素对土地的影响程度。权重确定原则为：
a.权重值与因素对土地影响的大小呈正比，数值在0_1之间，各选定因素的权重值之和等于1；
b.各因素重要性顺序和权重值范围参考表A1。无特殊需要，不得随意打乱表中前两位因素原有的重要性顺序；
c.权重值可单独选用特尔斐测定法、因素成对比较法或层次分析法确定；也可用特尔斐测定结合其它两种方法来确定。
3. 9. 2 权重确定方法(详见附录)
3. 9. 2. 1 特尔斐测定法(delphi方法)
对各因素进行多轮次的专家打分。权重值按下式计算：
Ｗi＝Ｅi÷100
式中：Ｗi—某因素的权重值；
Ｅi—该因素经多轮打分后的平均值。实施要求：
a.专家应是熟悉城市土地状况的有关行业的技术、管理专家以及高层次决策者，专家总体权威程度较高，总数为10—40人；
b.专家打分应根据定级因素的背景材料和打分说明进行，并在不协商的情况下按百分制独立打分；
c.从第二轮次起，打分必须参考上轮打分结果进行；
d.打分轮次为2—3轮。
3. 9. 2. 2 因素成对比较法
对所选因素进行相对重要性两两比较、赋值，计算权重。实施要求：
a.对比结果要符合A因素〉B因素，B因素〉C因素，则A因素〉C因素的关系；
b.对因素所赋的值应在0—1范围内，同时两因素值之和等于1。
3. 9. 2. 3 层次分析法(AHP方法)
对定级因素相对重要性进行判别，组成判断矩阵，计算权重值。实施要求：
a.因素相对重要性判别最好使用特尔斐测定的数据，判断矩阵必须通过一致性检验；
b.同时求算因素权重和因素内的各作用系数，按层次分析法全过程。仅求算权重，可用层次单排序计算。
3. 10 典型行业用地效益数据处理
3. 10. 1 数据归类

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