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业主对所购特殊商品房享有特别知情权/柳殿奎

时间:2024-07-09 15:20:14 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8120
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      业主对所购特殊商品房享有特别知情权
          ——河南南阳中院判决穆大红等诉鑫东海置业有限公司侵权案


裁判要旨

业主对开发商出售的特殊楼层享有特别知情权。开发商对小区公共设施造成的生活环境污染的因果关系承担证明责任。

案情

2009年6月,穆大红等三人购买了河南省南阳市鑫东海置业有限公司(下称开发商)开发的南阳市卧龙苑小区9号楼1单元103、102、101室。购房时,由于开发商没有告知三住户其在负一楼(即地下室)安装有高压配电设备,三住户入住后感觉室内有持续噪音。随后,三住户发现负一楼有开发商安装的供整个小区使用的高压配电设备,其中含有3台变压器、12台配电箱,另外还有一套应急发电设备及配套油罐,且配电设备的输入输出电缆及排热管道均用金属支架与上面楼板固定相连,顶部距上面楼板150厘米左右,现场没有安装隔音、隔磁设施。为此,穆大红等三人诉至南阳市卧龙区人民法院,请求判令开发商停止侵害,并拆除安装在地下室的高压配电设备。

裁判

卧龙区人民法院审理认为,本案属于民法规定的特殊侵权行为,依法应适用举证责任倒置的原则,而开发商没有提供相应证据证明其不对原告造成侵害。同时,被告在原告买房时没有告知其负一楼安装有高低压配电设备,也侵害了原告购房的知情权。

卧龙区人民法院判决:开发商于判决生效后拆除9号楼负一楼安装的全部高压配电设备及应急发电设备,并迁移到不影响小区居民安全生活的地方。

开发商不服,提起上诉。

南阳市中级人民法院经审理认为,关于上诉人开发商应当履行告知义务。开发商称买房人看房时应对周围环境进行考察,对此,开发商将全小区的变电设备及应急发电设备安放在9号楼的地下室,在出售房屋时应对9号楼的业主特别是一楼的购房户予以释明,以保障消费者的知情权。通过现场勘查,该小区地下室面积较大,均设计为车位予以出售,小区院内绿地下方的地下空间完全可以用来安放该供电设备。关于是否对三被上诉人造成环境污染,通过实地勘察,地下室机房内噪音较大,下午四点多钟在被上诉人穆大红家中能够听到交流变压器的明显噪音。关于电磁波辐射及散热问题,因没有进行鉴定,无法予以定量。综上,开发商开发的楼盘,虽然经过相关的行政部门的审批、验收,但将该小区所使用变压设备和应急发电设备安装在被上诉人对应的地下室,对长期生活居住的被上诉人有较大地影响,应当予以拆除并迁移到不妨碍小区居民居住生活的地方。

南阳中院判决:驳回上诉,维持原判。

评析

本案涉及两个焦点问题:一是业主知情权问题,二是举证责任倒置问题。

首先,开发商在业主购房时,对安装在住宅楼负一楼的高压配电设备未履行告知义务,侵犯了购房者知情权。知情权属于我国合同法规定的先合同义务范畴。我国合同法第四十二条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任……(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”所谓先合同义务,又称前合同义务或先契约义务,是指在要约生效后合同生效前的缔约过程中,缔约双方基于诚信原则而应负有的告知、协力、保护、保密等的合同附随义务。它是建立在民法诚实信用、公平原则基础上的一项法律义务。

其次,开发商应对其安装在住宅楼负一楼的高压配电设备与环境污染之间不存在因果关系承担倒置举证责任。所谓举证责任倒置,指基于法律规定,将通常情形下本应由提出主张的一方当事人(一般是原告)就某种事由不负担举证责任,而由他方当事人(一般是被告)就某种事实存在或不存在承担举证责任,如果该方当事人不能就此举证证明,则推定原告的事实主张成立的一种举证责任分配制度。在一般证据规则中,“谁主张谁举证”是举证责任分配的一般原则,而举证责任的倒置则是这一原则的例外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第七十四条第三项规定,因环境污染引起的损害赔偿诉讼,由加害人就法律规定的免责事由及其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任。

本案中,开发商在三原告购房时没有告知其负一楼安装有高低压配电设备,显然侵害了三原告购房的知情权。同时,根据举证责任倒置规则,开发商又没有提供相应证据证明其不对三原告的生活环境造成侵害。因此,开发商应承担侵权责任。

本案案号 (2010)宛龙民初字第316号;(2011)南民一终字第432号

案例编写人:河南省内乡县人民法院 柳殿奎 杨慧文

关于做好2003年度中央企业财务决算工作的通知

国务院国有资产监督管理委员会


国务院国有资产监督管理委员会文件

国资评价[2003]104号




关于做好2003年度中央企业财务决算工作的通知

各中央企业:

  为认真做好2003年度中央监管企业(以下简称企业)财务决算工作,全面、客观地反映企业年度财务状况和经营业绩,促进提高企业财务决算信息质量,现将有关事项通知如下:

  一、年度财务决算是企业年度会计期间资产质量、财务效益、资本保值增值等基本情况的综合反映,是全面了解和掌握企业运营状况的重要手段,也是考核企业经营业绩、评价企业经营绩效的基本依据。各企业要高度重视年度财务决算工作,加强对所属子企业财务决算编制的督促落实工作,做到“早组织、早准备、早布置、早落实”,确保按时保质完成2003年度财务决算编制工作任务。

  二、在2003年度财务决算编制工作中,各企业要严格按照国家有关财务会计制度规定,在进行财产清查、债权债务确认和资产质量核实的基础上,以经营年度内发生的全部经济交易事项的会计帐簿为基本依据,认真组织企业总部及所属子企业财务决算编制和报表合并工作,做到账表一致、账账一致、账证一致、账实一致。

  三、在2003年度财务决算编制工作中,各企业要严格成本费用管理,按照国家规定的成本开支范围、费用开支标准以及递延资产分期摊销年限,规范提留。要注意严格控制企业人工成本。各企业要在2003年度财务决算编制工作中,结合企业清产核资工作,认真清理以前年度的潜亏挂账,如实反映历史遗留问题,经审批后合理消化和处理,并认真总结经验和查找原因。企业在2003年度财务决算编制中严禁出现新的潜亏挂账,健全企业财务管理制度,堵塞管理漏洞。

  四、在2003年度企业财务决算工作中,各企业要认真遵循会计完整性原则,做到财务决算编制范围齐全,财务数据准确,全面、完整地反映企业年度财务状况和经营成果。

  (一)年度财务决算要以经营年度内发生的全部经营业务事项的会计账簿为基础进行编制,全面、完整地反映企业各项经营业务的收入、成本和现金流入(出)等状况,不得漏报、不得留有账外账和私设“小金库”。

  (二)按照国家规定的年度财务决算编制范围,将所有境内外各级子企业(含全资、控股)、分支机构纳入年度财务决算编制范围,以全面反映企业的财务状况。

  (三)企业所属境外企业原则上应按统一的年度财务决算表式填报,因情况特殊暂不能按统一的年度财务决算表式填报的可填报境外表式,但必须纳入企业财务决算合并范围。

  (四)企业所属经营性事业单位,应按规定要求执行统一的企业会计制度,尚未执行企业会计制度的所属事业单位,应将资产和财务数据并入企业财务决算报表中,以完整反映企业的经营成果。

  (五)企业所属基建工程项目要与企业财务并账,尚未并账的应将基建项目的相关财务决算内容一并纳入企业年度财务决算报表中,以完整反映企业的资产状况。

  五、为确保2003年度财务决算的真实性,企业及所属子企业编制年度财务决算工作中要认真遵循会计真实性、准确性原则,按照国家有关财务会计制度规定和会计核算工作要求,正确采用统一的会计政策和会计估计,不得随意变更会计政策、滥用会计估计。

  (一)企业年度财务决算要以经过核对无误的相关会计账簿进行编制,并根据真实的交易、事项会计记录等资料,按照规定的会计核算原则及具体会计处理方法,对各项会计要素进行合理确认和计量。

  (二)企业要按照国家有关固定资产折旧政策,对本企业采取的固定资产折旧年限、折旧方法、固定资产净残值率等进行认真核对和清理,未经批准,各企业不得擅自变更固定资产折旧政策。

  (三)企业应按照会计核算规定要求,不得应提不提、应摊不摊或者多提多摊成本(费用),造成企业经营成果不实。

  (四)企业不得利用会计政策和会计估计变更,以及各项减值准备的计提、转回等手段,人为掩饰企业真实经营状况。对于企业计提损失转回情况、原因,需在年度财务决算中予以说明。

  企业会计政策和会计估计的确定和变更等事项,应按国家有关规定报国资委备案。

  六、在2003年度财务决算编制工作中,各企业要认真遵循会计稳健性和可比性原则,分类制定各项资产减值准备计提的标准和方法,合理预算各项资产可能发生的损失,定期对计提的各项资产减值准备逐项进行认定、计算,如实、客观地反映企业实际发生的资产损失;企业年度财务决算的编制基础、编制原则、编制依据和编制方法及各项财务指标口径应当保持前、后各期一致,各年度期间财务决算数据保持衔接,如实反映年度间企业财务状况、经营成果的变动情况。

  七、各企业要严格按照财政部《合并会计报表暂行规定》(财会计[1995]11号)和国资委有关合并财务决算编制工作要求,认真做好合并财务决算报表编制工作,并按照规定的合并范围、合并口径和合并方法,如实编制财务决算合并报表。企业2003年度财务决算合并范围因特殊情形发生变动需进行调整的,应于年度结账日之前将调整的企业名单、变动原因、相关材料,以及由此对合并财务决算报表带来的影响等情况,报国资委备案。

  八、各企业应当进一步完善年度财务决算注册会计师审计工作制度,注册会计师的审计报告作为企业年度财务决算报告的必备要件,须与企业年度财务决算报告一并报国资委。

  (一)企业应按照“公开、公平、公正”的原则,采取公开招标或其他合理方式委托会计师事务所进行年度财务决算审计。

  (二)按照“统一委托、统一标准、统一组织”的工作原则,企业对公司总部及所属子企业的年度财务决算审计工作实施统一管理,并将所委托会计师事务所资质证明材料,于当年12月31日前报国资委备案。

  (三)企业应根据会计师事务所及注册会计师提出的审计意见进行财务决算调整;企业对审计意见存有异议且未进行财务决算调整的,应当在上报年度财务决算时,向国资委提交说明材料。

  (四)按照国家有关规定,企业年度财务决算尚不需经会计师事务所及注册会计师审计的企业,应当按照要求进一步完善内审制度,确保本企业年度财务决算的真实性和完整性。

  九、在2003年度中央企业财务决算编制和审核工作中,各企业应当严格按照国家相关制度和规定,强化各项财务数据质量控制,提高各类报表和数据的编制质量,杜绝弄虚作假、故意调节企业经营成果的行为,避免财务决算报表数据失真。

  (一)不得以调整财务决算合并范围、采用成本法核算控股子企业或重大长期投资项目,以及合并报表账项抵消不充分方式调节企业经营成果。

  (二)不得少转或不转主营业务成本,避免在有关会计科目中存在成本费用挂账现象的发生。

  (三)不允许不摊或少摊费用、多计或少计利息,以及在建工程完工后不及时结转固定资产,不计提折旧。

  (四)不得以随意变更所采用的会计政策和会计估计,不体现高风险投资损失以及通过调整期初项目等手段调节企业经营成果。

  十、年度财务决算编制管理工作是企业财务监管工作的一项重要内容,国资委将依法对企业年度财务决算的编制工作、审计质量进行监督,并组织对企业财务决算的真实性、完整性进行核查。在2003年度财务决算工作基础上,各企业要认真总结经验,积极研究探索,强化对所属子企业的财务监管,逐步形成科学、完善的企业财务决算编制管理工作机制。

             国务院国有资产监督管理委员会

             二○○三年十月三十一日

关于印发《中国人民建设银行代理发行中国电力企业投资债券办法》的通知

中国建设银行


关于印发《中国人民建设银行代理发行中国电力企业投资债券办法》的通知
1992年6月12日,中国人民建设银行

建设银行各省、自治区、直辖市分行,计划单列市分行:
经国务院同意,国家计委和人民银行批准,中国华北电力联合公司等二十四家电力企业,1992年发行中国电力企业投资债券。经能源部、能源投资公司和各发行单位严究决定,委托建设银行代理,统一在全国向社会公开发行。为做好这次代理发行电力企业投资债券的工作,总行制定了《中国人民建设银行代理发行中国电力企业投资债券办法》,现印发给你们,请据此执行。

附件:中国人民建设银行代理发行中国电力企业投资债券办法
第一条 为广泛筹集资金,加快电力企业建设,增强经济发展后劲,中国人民建 设 银行代理华北电力联合公司等二十四家企业发行中国电力企业投资债券(以 下 简称 电 力 债 券 )19亿元 。现根据国家计委 、人民银行计投资(1992)708号文和建设银行债券发行有关规定制定本办法。
第二条 能源部所属的中国华北 、东北 、西北电力联合公司(总公司)河北、山西 、吉林、黑龙江、上海、江苏、浙江、安徽、福建、山东、河南、湖北、湖南、江西、广西、四川、贵州、云南、甘肃、宁夏、新疆等省、区、市电力公司(电力局)等二十四家企业为电力债券债务人。
第三条 能源部是二十四家电力企业上级主管部门。
第四条 国家能源投资公司提供担保。
第五条 中国人民建设银行代理向社会公开发行,发行金额计人民币19亿元,由建设银行总行统一组织发行和兑付工作。
第六条 电力债券票面值一律为人民币壹仟元。
第七条 电力债券期限五年,年利率10.5%,计单利;1992年7月1日上市发行,发行期为一个月,发行期首日开始计息。1997年7月1日到期一次还本付息,逾期时间不另计付利息;利息收入免交个人收入调节税。
第八条 电力债券可抵押,发行期结束即可上市转让;但不记名、不挂失,不得作为货币流通。
第九条 电力债券发行时不另盖发售章。债券到期后在全国建设银行通兑。
第十条 19亿元电力债券采取承购包销方式发行。
1、其中9.5亿元在建设银行系统内实行计划承销,由各分行根据本地市场情况,于6月20日前上报计划承销金额,总行平衡后确定各行的承销计划,并即组织调运债券。
2、另外9.5亿元对社会公开招标,通过划款日竟标确定承销团和各承销单位承销额,具体招标、投标,资金划付等办法按照《中国人民建设银行关于石化企业投资债券、中国电力企业投资债券、国家投资公司债券承购包销的招标公告》执行。
第十一条 建设银行系统内按计划承销部分由有关分行负责按本行承销额分二次将债券资金上划总行(5号:609350012),7月15日上划30%30日上划70%。
第十二条 债券发行劳务费为1.45‰,发行期结束后,总行一次下拨。
第十三条 有关债券发行和资金核算等未尽事宜,按照建总发字(91)第179号 《中国人民建设银行证券业务管理暂行办法 》和建总发字(92)第77号《中国人民建设银行发行和兑付债券会计核算手续》执行。
第十四条 本办法解释权在总行。